나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [18] 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (18)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10, 2층201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 332,000,000원

토지면적: 36.53㎡ (약 11.05평)

건물면적: 53.33㎡ (약 16.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기

사용승인일: 2018년 03월 22일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 5층 건물 내 2층

1.2. 상세 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물(18) 건축물대장 요약:

- 건물명: 해당 없음

- 신축허가일: 2017년 01월 05일

- 사용승인일: 2018년 03월 22일

- 주구조: 철근콘크리트구조

- 용도: 공동주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

- 층수: 지하 0층, 지상 5층

- 연면적: 659.56㎡

- 대지면적: 398.6㎡

- 건폐율: 55.43%

- 용적률: 165.47%

- 건물(18) 전유부 정보:

- 동/호수: 201호

- 층: 2층

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통입니다. 또한, "동수원사거리" 남서측 인근에 위치한다는 정보도 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다. 남동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계되며, 북서측으로는 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 세류동은 수원역(1호선, 분당선), 세류역(1호선), 매교역(분당선)에 둘러싸여 있으며, 특히 수원역은 GTX C노선, 수인선 복선전철, 수원발 KTX 직결사업 등 교통 호재를 공유하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(세류중학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 비행안전구역에 포함되어 있어 해당 구역 내 건축물 고도 제한 등 군사 시설 보호법에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리인 신한은행 근저당(을1, 2018.04.19.)보다 후순위인 주택임차권(을2), 압류(갑3, 갑4, 갑5), 임의경매(갑6) 등이 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite:common]

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '지상권개요:' 항목에 별도 기재 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인 연송인은 2022년 08월 22일 전입하였으며, 보증금 170,000,000원, 차임 150,000원입니다. 확정일자는 2022년 08월 19일이며, 배당신고일자는 2024년 07월 23일입니다.

현재 임차인의 대항력은 없습니다. [cite:common] 따라서 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약상 다수의 압류 및 가압류 기록이 있으나, 모두 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite:common]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 수원시 권선구 세류동은 주거용, 업무용, 상업용 건물이 혼재된 지역입니다. 수원역과 인접하여 AK플라자, 롯데몰, 롯데백화점 등 풍부한 쇼핑 및 문화 시설을 이용할 수 있으며, 수원천을 따라 산책로가 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 세류2동의 스마트폴리스 조성 사업, 수원역 GTX C노선, 수인선 복선전철 등 다수의 개발 호재를 공유할 것으로 기대됩니다.

4.2. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 유사한 연식과 면적의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* '더스테이세류' (2022년 준공, 54.11㎡): 2026년 7월, 260,000,000원에 거래되었습니다.

* '심우(342-0)' (1981년 준공, 40.13㎡): 2026년 7월, 120,000,000원 ~ 129,500,000원에 거래되었습니다.

본 건은 2018년 사용승인된 53.33㎡ 면적의 도시형생활주택으로, '더스테이세류'와 연식 및 면적 면에서 유사성이 높습니다. '더스테이세류'의 최근 실거래가 260,000,000원을 기준으로 본 건의 시세를 판단할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원역 인근의 대형 쇼핑몰(AK플라자, 롯데몰 등) 및 다양한 상업시설 접근이 용이하여 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

물건지 인근에 세류중학교가 소재하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 비행안전구역

본 물건은 비행안전제5구역에 포함되어 있어, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 고도 제한 등의 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 이용상황 및 내부구조

감정평가서에 따르면, "내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람"이라는 주의사항이 있습니다. 이는 실제 내부 상태가 도면이나 외부 관찰과 다를 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 현장 방문 및 재확인이 필수적입니다.

6.3. 혐오시설

제공된 정보 및 공개된 자료 기반으로, 본 물건 주변에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 2018년 사용승인된 도시형생활주택으로, 우수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권선구 지역의 개발 호재와 수원역세권의 인프라를 공유하며, 비교적 신축급에 속하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 등기부상 복잡한 권리관계는 모두 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다. 감정가 332,000,000원 대비 최근 유사 물건의 실거래가(약 260,000,000원)를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격 접근이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 비행안전구역 내 위치와 내부 상태의 실제 확인 필요성은 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 수원역, 세류역 등 대중교통 이용이 편리하며, 쇼핑, 문화 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없습니다.

* 지역 개발 호재: 수원역세권 개발, 스마트폴리스 조성 등 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 332,000,000원

주변 시세 분석 결과, 2022년 준공된 유사 면적의 '더스테이세류'가 260,000,000원에 실거래된 점을 고려할 때, 본 건(2018년 준공, 53.33㎡)의 적정 시세는 260,000,000원 내외로 판단됩니다. 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

최근 거래가 및 건물 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 280,000,000원으로 제안합니다.

본 건의 가치를 최대한 반영하고 경쟁을 고려할 때, 보수적으로 265,000,000원 ~ 275,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

입찰 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 내부 상태와 주변 시세를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.