나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30206 [2] 전라남도 나주시 남내동 5-1 세왕아파트 101동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 대호동에 위치하는 '대방노블랜드1차아파트 111동 15층 1504호'와 남내동에 위치하는 '세왕아파트 101동 10층 1003호'로, 부근은 근린생활시설, 단독주택 등 으로 형성되어 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 일반적인 교통여건 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 경사지붕위금속기와지붕 23층 건물(사용승인: 2006.12.5)내 15층 1504호 기호2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물(사용승인: 2001.6.25)내 10층 1003호로 외벽: 몰탈위페인팅 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 아파트로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1) 남서측 단지입구는 왕복 2차선 도로에 접함. 기호2) 북서측으로 노폭 약 5미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로3류 (폭 8m 미만)(접함), 중로2류(폭 15-20m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배수구역임. 기호2) 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구, 배수구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 물건은 광주지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호는 2026타경30206 (2)입니다.

채권자는 유형식입니다.

1.2. 물건내역

소재지는 전라남도 나주시 남내동 5-1 세왕아파트 101동 10층 1003호입니다.

용도는 아파트이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 87,000,000원입니다.

토지 면적은 26.38㎡ (약 7.98평)이며, 건물 면적(전용면적)은 59.98㎡ (약 18.15평)입니다.

건물 전용면적 외 분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 감정평가 요약

본건은 전라남도 나주시 남내동에 위치한 세왕아파트 101동 10층 1003호입니다.

부근은 근린생활시설, 단독주택 등과 함께 형성된 일반적인 주거 환경입니다.

차량 접근이 용이하며 교통 여건은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조의 18층 건물 중 10층에 위치하며, 2001년 6월 25일에 사용승인이 되었습니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.

아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 지하주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 형상은 부정형의 평탄한 상태로 아파트로 이용 중입니다.

본건은 폐문부재로 외부 관찰을 통해 조사되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건이 소재한 나주시 남내동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

주거 환경은 일반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

단지 북서측으로는 노폭 약 5미터의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 주변시설

주변에는 일상생활에 필요한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

(별도 외부 검색 결과: 본건 주변 나주시 남내동 일대는 주거단지로서 통상적인 편의시설 및 상업시설이 이용 가능하며, 혐오시설에 대한 별도의 특이사항은 확인되지 않았습니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 이전 이력으로 김기철(2004.09.15), 김호진(2016.05.18), 김관선 외 1명(2026.01.21, 상속) 등이 있습니다.

등기부상 근저당권으로 농협은행주식회사(2016.05.18, 64,800,000원)가 말소 기준 권리이며, 현재 말소된 상태입니다.

또한, 김삼종의 가압류(2026.04.09, 40,000,000원)도 말소된 것으로 확인됩니다.

말소 기준 권리 이후 설정된 강제경매 개시 결정(유형식, 2026.02.05, 100,000,000원)으로 본 경매가 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 104,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

명세서 상 두 명의 임차인이 기재되어 있습니다.

* 임차인: 전재연

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2026-02-25

대항력: 없음

배당신고일자: 2026-03-06

* 임차인: 최선희

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

배당신고일자: (정보 없음)

위 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다.

다만, 지상권에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하여, 주거 기능 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 서비스 이용이 가능하며, 대규모 상권과의 연계는 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

(별도 외부 검색 결과: 나주시 남내동 일대는 소규모 상업 시설 및 마트, 병원 등이 분포하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.)

5.2. 교육시설

(별도 외부 검색 결과: 본건 주변에 나주초등학교, 나주중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 통학이 가능합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 지상권: 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. (추가 확인 필요)

6.2. 물건 자체 리스크

* 현황 조사: 본건이 폐문부재로 외부 관찰에 의해 조사되었으므로, 내부 상태나 점유 관계 등 상세한 현황 파악에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 남내동에 위치한 아파트로, 일반적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 물건명세서에 기재된 소멸되지 않는 지상권에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 외부 조사로 인해 내부 상태 파악에 한계가 있다는 점을 고려해야 합니다.

감정평가액(87,000,000원) 대비 채무 총액(104,800,000원)을 고려할 때, 경매 절차 진행에 따라 가격 조정이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 나주시의 주거지역 내 아파트로 안정적인 주거 수요 예상.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없음.

* 전용면적 약 18평으로 실수요자 또는 소형 투자에 적합.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 정확한 내부 상태, 시세, 향후 시장 전망, 명확히 확인되지 않은 지상권의 내용 등 종합적인 요소를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 경매 절차에서 인수할 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 총 채무 및 감정가, 그리고 낙찰가의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.