나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30389 [2] 전남광주통합특별시 서구 풍암동 1132 우미광장아파트 103동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 서석동 소재"조선대학교"서측 인근에 위치하며 주위는 중소규모상가 및 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 주상용 건부지입니다.

인접 도로상태

본건은 광대세각입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역, 시가지경관지구(2019-12-27), 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-02)<건축법>, 상대보호구역(서석초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(조선대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-07-23)(조선대학교부속중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2025-06-02), 전통상업보존구역(2019-11-28)(유통산업발전법)입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서 외 벽 : 석재치장, 칼라유리, 스톤코트 등 마감 내 벽 : 벽지, 타일붙임, 인테리어 마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(3-나) 1,2층은 커피숍, 3층은 뷰티숍, 4층은 필라테스숍, 5층은 사무실, 6층은 단독주택, 7층은 소방펌프실, 계단실 등입니다.

설비내역

기호(3-나)는 위생설비 및 급배수설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있으며, 6층은 난방설비, 천정형에어컨설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "감정평가명세표" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상입니다. -본건 지상에 소재하는 제시 외 건물 ㄱ) 조립식판넬조 판넬지붕 단층 창고, 화장실 7.4㎡가 일반건축물대장상 위반건축물(2026.01.07.)로 등재되었습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(2-가)는 광주광역시 서구 풍암동 소재"금당초등학교"서측 인근에 위치한"우미광장아파트 제103동 제16층 제1603호"로 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 20층 중 16층 1603호로 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형 평지로 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 상대보호구역(금당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예닮몬테소리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 광주지방법원 2026타경30389 (2)

소재지: 광주광역시 서구 풍암동 1132 우미광장아파트 103동 16층1603호

용도: 아파트

감정가: 175,000,000원

토지면적: 30.77㎡ (약 9.31평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평) - 전용면적 기준 추정

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.77㎡ (약 9.31평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

건물 전용면적은 59.79㎡(약 18.09평)으로 파악되며, 공급면적(분양면적)에 대한 정보는 명확히 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동에 위치한 우미광장아파트 103동 16층 1603호입니다. 주변은 아파트 단지와 상가가 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에는 금당초등학교가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있어 차량 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리는 2025년 8월 6일 접수된 서석새마을금고의 근저당권(을17, 146,400,000원)입니다. 매각으로 인해 소멸되는 권리가 다수이며, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바가 없습니다.

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 1,710,000,000원으로 파악됩니다. 이는 감정가 대비 매우 높은 수치로, 향후 경매 진행 과정 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 하지만, 감정평가요약 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건이 위치한 풍암동 일대는 아파트 단지와 더불어 다양한 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 이는 주거 및 생활 편의 시설 접근성이 좋음을 시사합니다.

4.2. 건물 구조 및 이용 현황

본건은 20층 규모의 철근콘크리트 벽식 구조 아파트 중 16층에 위치하고 있으며, 현재 아파트로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 금당초등학교(A등급, 상위 26%)가 위치하여 도보로 통학이 가능합니다. 또한, 풍암중학교(A등급, 상위 34%)가 근거리에 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변이 아파트 단지와 상가 밀집 지역이므로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 관계

인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적인 명도 저항이나 예상치 못한 임차인과의 분쟁 가능성을 내포합니다. 이에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

6.2. 과도한 채권 총액

등기부채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 유찰 가능성 또는 채권자의 적극적인 경매 진행 의지를 고려해야 합니다. 이는 최저 매각 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 위반건축물 존재

건물 제시외면적은 0㎡로 표기되었으나, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재된 조립식판넬조 창고 및 화장실(7.4㎡)이 존재합니다. 이는 이행강제금 부과 또는 철거 명령의 대상이 될 수 있어 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.4. 공동담보 물건

공동담보 물건으로, 해당 물건의 경매가 다른 담보물의 가치나 권리 관계에도 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 서구 풍암동에 위치한 본 아파트 물건은 입지, 교통, 생활 편의 측면에서 무난한 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 매우 높은 채권 총액, 미확인 임대차 관계, 그리고 현존하는 위반건축물은 본 물건의 가치 평가 및 향후 관리에 있어 중요한 리스크 요인으로 작용할 가능성이 높습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 위험 요소를 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 경매를 통한 취득 기회

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되어, 시장가 대비 유리한 가격에 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

8.2. 임차인 인수 부담 없음 (확인 필요)

현재 명시된 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인에 대한 보증금 승계 부담이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 이는 임대차 관계가 미상이라는 점과 상반되므로, 반드시 현장 확인 및 추가 조사를 통해 검증해야 합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 본 물건은 감정가(175,000,000원) 대비 현저히 높은 채권 총액(1,710,000,000원)이 등기되어 있으며, 위반건축물 존재 및 불확실한 임대차 관계 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 요인들은 낙찰가를 낮추는 요인이 될 수 있으나, 반대로 채권자의 경매 진행 의지에 따라 유찰 또는 재매각 절차를 거치며 가격이 조정될 가능성도 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 법원 경매 동향, 해당 물건의 현재까지의 진행 상황 등을 면밀히 분석해야 합니다. 현재로서는 감정가를 기준점으로 하되, 리스크를 충분히 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.