나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34810 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 김포신곡6지구에이2블럭 캐슬앤파밀리에시티2단지 225동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 보름초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2020.02.24인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건내 4층 402호로서 외 벽 : 일부 석재붙임 및 시멘몰탈위 페인팅마감 등 창 호 : 칼라샷시창 등

이용상태

본건은 아파트로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 난방설비와 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 광평수 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 동측과 서측으로 차량통행이 가능한 출입로가 외부공도로 연결 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건이 소재하는 토지는 김포신곡6지구 도시개발사업구역 내의 토지로서 지적 미정리된 상태 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34810 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 김포신곡6지구에이2블럭 캐슬앤파밀리에시티2단지 225동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 630,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 84.90㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.9034㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

1.2. 건물 및 토지 정보

건축물사용승인일자: 2020년 2월 24일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 4층 402호

외벽: 일부 석재붙임 및 시멘몰탈위 페인팅 마감

내벽, 바닥: (제공된 정보 없음)

창호: 칼라샷시창

설비내역: 위생시설, 상하수도시설, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등

이용상태: 아파트로 이용 중

토지이용상태: 본건이 위치한 토지는 광평수 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중이며, 김포신곡6지구 도시개발사업구역 내 토지로 지적 미정리 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 보름초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 김포대로를 통해 올림픽대로, 강변북로, 자유로 등 진입이 용이하며, 서울외곽순환고속도로 김포IC와 인천국제공항고속도로 고촌IC 이용이 편리하여 수도권 전역으로 이동이 수월합니다. 김포골드라인 고촌역이 인근에 있으며, 고촌역에서 한 정거장 거리인 김포공항역에서 지하철 5, 9호선 및 공항철도로 환승 가능하여 서울 서부 및 강남권 접근성이 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물이 소재하는 부지의 동측과 서측으로 차량 통행이 가능한 출입로가 외부 공도로 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건명세서 요약

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 630,000,000원

등기부채권 총액: 547,000,000원

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2020-06-15, 권리자: 배진영외 1명)

* 을1: 근저당권 (접수일자: 2020-06-15, 권리자: 농업협동조합자산관리회사, 권리금액: 312,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (접수일자: 2021-01-04, 권리자: 삼성화재해상보험주식회사, 권리금액: 115,000,000원) - 말소

* 을3: 근저당권 (접수일자: 2023-06-16, 권리자: 주식회사디지비캐피탈, 권리금액: 120,000,000원) - 말소

* 갑4: 임의경매 (접수일자: 2025-10-28, 권리자: 에프에스비2506유동화전문유한회사, 권리금액: 93,986,368원) - 말소

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을1 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상 (보증금 및 차임 정보 미상)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

본건이 소재하는 김포신곡6지구는 도시개발사업구역 내에 위치해 있으며, 이 지역은 과거 개발이 지연되었으나 2015년 이후 도시개발사업이 본격적으로 추진되고 있습니다. 사업이 완료되면 대규모 주거단지가 조성될 것으로 기대됩니다. 또한, 주변 걸포지구에는 한강엠시티, 한강시네폴리스와 같은 복합 개발이 예정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 주요 시설

단지 인근에 보름초등학교가 있으며, 신곡중학교, 고촌고등학교(2021년 예정) 등 교육 시설 접근성이 좋습니다. 단지 내에는 어린이집, 피트니스센터, 수영장, 독서실, 키즈카페 등 다양한 고급 커뮤니티 시설이 마련되어 있습니다. 현대프리미엄아울렛, 경인아라뱃길, 고촌근린공원 등 편의 및 여가 시설 이용이 편리합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지 및 보름초등학교 인근에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다. 해당 지역은 아파트 단지와 학교, 공원 등으로 둘러싸여 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖춘 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내에 다양한 커뮤니티 시설(수영장, 피트니스센터, 독서실, 키즈카페 등)이 갖추어져 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다. 주변에 다수의 근린공원과 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 환경

단지에서 도보로 통학 가능한 거리에 보름초등학교가 위치하며, 신곡중학교, 고촌고등학교 등 교육 시설이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본 물건의 가장 큰 리스크는 '대지권미등기' 상태라는 점입니다. 이는 집합건물(아파트)의 토지 소유권에 대한 권리(대지권)가 아직 등기부에 제대로 등기되지 않았음을 의미합니다. 대지권 미등기 상태에서는 소유권 이전이나 담보 설정에 제한이 있을 수 있으며, 추후 소유권 확보를 위한 법적 절차나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 특히, 분양대금 미납 등과 관련된 문제가 있을 경우 낙찰자가 해결해야 할 부담이 커질 수 있습니다.

6.2. 토지 지적 미정리 상태

본건이 소재하는 토지가 김포신곡6지구 도시개발사업구역 내에 위치하며, 지적 미정리 상태라는 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이는 개발 사업 진행 과정에서 토지 관련 정리가 완료되지 않았음을 시사하며, 향후 등기 및 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건이라는 점은 채권이 금융기관으로부터 유동화 전문회사로 이전되었음을 의미합니다. 이는 경매 절차 진행에 직접적인 영향을 미치기보다는 채권자의 성격이 변경된 것으로, 경매 절차 자체에는 큰 영향이 없을 수 있으나, 채권 회수 과정에서 특정 조건이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축급 아파트로, 김포 고촌 지역의 우수한 교통망과 생활 인프라를 갖추고 있어 입지 조건은 양호합니다. 또한, 주변 개발 계획 및 풍부한 편의시설은 장기적인 가치 상승 가능성을 보여줍니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 치명적인 권리 하자가 존재하며, 토지 지적이 미정리된 상태라는 점은 낙찰 후 소유권 확보 과정에서 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 임대 관계가 미상인 점도 주의가 필요합니다. 이러한 중대한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 문제 해결에 필요한 시간과 비용을 감안하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 아파트(2020년 준공)

* 김포 고촌 지역의 우수한 교통망 및 서울 접근성

* 단지 내 풍부한 커뮤니티 시설 및 주변 생활 편의시설

* 주변 도시개발사업 진행으로 인한 향후 발전 가능성

* 대지권 미등기 하자로 인해 시세 대비 저평가될 가능성 (정확한 가치 판단은 추가 조사가 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 630,000,000원의 감정가를 기준으로 하되, '대지권 미등기'라는 중대한 권리 하자와 토지 지적 미정리 상태로 인한 잠재적 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

대지권 미등기 문제는 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 법률 자문 및 비용 발생 가능성이 높으며, 경우에 따라서는 분양대금 미납분 해결 등 상당한 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 이러한 권리 하자로 인해 향후 매매 시 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 명시된 리스크 요인을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 대지권 미등기 사유에 대한 상세 조사, 분양대금 완납 여부 확인, 그리고 해당 아파트의 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가 추이 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.