나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1512 [2] 인천광역시 미추홀구 도화동 648-15 해피타운 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""제물포역"" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은
오피스텔, 다세대주택, 아파트, 전철역 및 근린생활시설이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하며,
제반 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 4층 406호 및 4층 408호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로변 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(남부교육청2010.02.19)<교육환경
보호에 관한 법률> , 상대보호구역(남부교육청2010.2.19)<교육환경 보호에 관한 법률> ,
과밀억제권역<수도권정비계획법> , 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1512 (2)

물건종별: 오피스텔 4층 408호

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 648-15, 해피타운 4층 408호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 경인로 135)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 4층

총 층수: 14층

감정가: 225,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 면적 정보

토지면적: 13.23㎡ (약 4.00평)

토지지분: 13.23㎡ (약 4.00평)

건물면적: 69.88㎡ (약 21.14평)

건물지분: 69.88㎡ (약 21.14평)

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "제물포역" 남측 인근에 위치함.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 전철역 및 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(제물포역)이 있어 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통 여건은 무난한 편임.

* 토지 이용계획 및 제한사항

용도지역: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구.

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구.

3. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리: 2015-07-23 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (을1).

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1(근저당), 을2(주택임차권), 갑5(임의경매).

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음.

등기부채권 총액: 186,480,000원.

* 임차인 분석

임차인: 김

전입일자: 2018-05-31

보증금 및 확정일자 정보:

* 75,000,000원 (확정일자 2018-05-04)

* 77,000,000원 (확정일자 2020-04-22, 1차 보증금 증액분 2,000,000원)

* 92,000,000원 (확정일자 2022-05-25, 2차 보증금 증액분 15,000,000원)

배당신고일자: 2025-10-14

대항력: 없음.

주의: 임차인 김 은 전입일자가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 임차인은 배당을 통해 보증금을 회수해야 합니다.

* 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설

제물포역 인근에 위치하여 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

역세권 상권으로 유동인구가 존재하며, 배후 주거 단지를 바탕으로 한 상권 형성이 예상됩니다.

* 잠재적 혐오시설

인천광역시 미추홀구 도화동 648-15 주변 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

인근 편의시설: 제물포역 상권을 중심으로 다양한 상점, 은행, 병원, 식당 등이 존재하여 생활 편의성이 높습니다.

대중교통 이용이 용이하여 시내 접근성이 좋습니다.

* 교육시설

토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정된 교육시설이 인근에 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 주용도와 실사용 용도 일치 여부 확인 필요 (공동주택, 업무시설, 근린생활시설 복합 용도).

* 토지이용계획상 다수의 지구 및 구역 지정으로 인한 향후 건축/개발 행위 제한 가능성.

* 경매 물건이므로 현장 방문을 통한 공실, 점유, 수리 상태 등 실제 물건 상태 확인 필수.

* 임차인 김 의 총 보증금 92,000,000원에 대한 배당 절차에 유의해야 하나, 본 사건에서는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제물포역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

권리 분석상 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 위험은 없으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 권리 분석상 안전하며 인수되는 권리가 없는 물건.

* 오피스텔 및 복합 용도로 활용 가능한 지역적 이점.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

본 건의 감정가는 225,000,000원입니다. 주변 지역의 시세, 동일 건물 또는 유사 건물의 최근 거래 사례, 현재 매물 호가 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 제물포역 인근의 오피스텔 시장 상황과 본 건의 구체적인 상태(층간 소음, 일조량, 수리 상태 등)를 고려하여 적정 가치를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정 (가이드라인)

본 건은 임차인 보증금 인수 금액이 0원이므로, 시장 가치와 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

현 시점에서 본 건과 유사한 면적의 오피스텔이 평균 2.4억 ~ 2.6억 원 수준에서 거래되고 있다고 가정할 경우, 경쟁 상황, 물건의 장단점, 예상 임대 수익률 등을 고려하여 230,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

본 금액은 예시이며, 반드시 현장 방문 및 주변 시세 조사를 통해 실거래가와 현재 매물 호가를 확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.