나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100280 [1] 부산광역시 사하구 다대동 1504-11 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.02.06

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 부산광역시 사하구 다대동에 소재하는 '신평장림일반산업단지(무지개공업단지)' 내에 위치하며 부근은 각종 규모의 공장이 밀집한 공업단지임.

토지의 상황

가) 형태 및 지세
인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지임.

나) 이용상태
공업용 건부지로 이용중임.

다) 도로상태
서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

라) 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태
전용공업지역(2020-11-25)(전용공업지역), 도로(접합) 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 일반산업단지(산업시설구역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

건물의 구조 및 현상

가) 구조 및 현상
철근콘크리트조 슬래브 및 루프판넬지붕 지하1층 지상2층 건물이며
[사용승인일: 1991.09.30]

·외 벽: 적벽돌 치장쌓기, 몰탈위 페인팅 마감.
·내 벽: 몰탈위 페인팅 및 타일 마감.
·바 닥: 콘크리트위 하드너 마감, 인조석 물갈기 마감.
·창 호: 알루미늄샷시 단창임.

나) 이용상황
·1층: 공장, 사무실 등(공장 내 일부에 중층을 설치하여 작업장으로 이용하고 있음.)
·2층: 사무실 등
·지하: 대피소(공실)임.

다) 부대설비
급배수설비,위생설비, 화재경보설비

라) 부합물 및 종물
없 음.

기계/기구의 현상

가)기계기구의 현상
본건 기계기구는 공장운영에 필요한 'Over Head Crane 2식, 수변전설비 1식'으로서 기호(1),(2) 기계기구의 현상은 보통이하이고 기호(3)은 현상 보통임.
감정평가 대상 기계기구는 '부산광역시 사하구 다대동 1504-11번지' 소재 '(주)태광폴리켐' 공장 내 설치되어 있으며 동 장소에서 실사함.

공작물의 현상

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기타참고사항

① 제시목록외의 물건: 없 음.
② 공부와의 차이
본건 건물 기호(2)는 등기사항전부증명서상 '철근콘크리트조 경량철골조 슬래브지붕'이고 일반건축물대장상 '철근콘크리트조 스라브지붕'이나 현황은 '철근콘크리트조 슬래브 및 루프판넬지붕'임.
③ 임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함
- 목록2 현황은 ’철근콘크리트조 슬래브 및 루프판넬지붕‘으로 1층 공장 일부분은 중층을 조성하여 작업장으로 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100280 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 1504-11

용도: 공장

감정가: 3,488,034,000원

토지면적: 1983.90㎡ (약 600.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1417.00㎡ (약 428.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO (중소기업은행)

특이사항: 유동화 물건

1.2. 상세 현황

* 주의사항:

* 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함.

* 목록2 현황은 ’철근콘크리트조 슬래브 및 루프판넬지붕‘으로, 1층 공장 일부분은 중층을 조성하여 작업장으로 사용 중임.

* 특수물건정보: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 부산광역시 사하구 다대동에 소재하는 '신평장림일반산업단지(무지개공업단지)' 내에 위치합니다.

* 부근은 각종 규모의 공장이 밀집한 공업단지 지역으로, 다양한 산업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 토지는 인접지와 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 토지이용계획 및 공법상 제한

* 전용공업지역, 도로, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 일반산업단지(산업시설구역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>에 해당합니다.

2.3. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브 및 루프판넬지붕 지하1층, 지상2층 건물입니다.

* 사용승인일: 1991년 9월 30일 (건축물대장상 최초 사용승인일은 1991년 1월 7일)

* 외벽: 적벽돌 치장쌓기, 몰탈위 페인팅 마감.

* 내벽: 몰탈위 페인팅 및 타일 마감.

* 바닥: 콘크리트위 하드너 마감, 인조석 물갈기 마감.

* 창호: 알루미늄샷시 단창.

* 이용상황:

* 1층: 공장, 사무실 등 (공장 내 일부 중층 조성하여 작업장으로 사용 중)

* 2층: 사무실 등

* 지하: 대피소 (공실)

* 부대설비: 급배수설비, 위생설비, 화재경보설비.

* 기계·기구: 공장 운영에 필요한 'Over Head Crane 2식, 수변전설비 1식'이 포함되어 있으며, 현상은 보통 이하 또는 보통으로 평가되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2013년 2월 19일자 중소기업은행 근저당권 (을8)

* 본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모든 후순위 권리(근저당, 압류, 가압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다수의 채권(근저당, 가압류, 압류)이 설정되어 있으며, 채권 총액이 매우 높습니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 4,623,642,508원

* 건물 등기부 채권 총액: 4,658,369,988원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권개요: 없음)

3.2. 임차인 현황

* 뉴켐(주) 김 : 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2024-10-10, 대항력 없음.

* 에스티티(주) J : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2023-10-24, 대항력 없음.

* 지이케이(주) J : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2023-10-31, 대항력 없음.

* 허 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-10-23, 대항력 없음.

* 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 입지 분석

4.1. 산업단지 특성

* 본 물건이 위치한 신평장림일반산업단지는 부산의 주요 산업 거점 중 하나입니다.

* 다양한 규모와 업종의 공장들이 밀집해 있어, 관련 산업과의 연계 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 산업단지 내에 위치하여 교통 및 물류 흐름에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획

* 신평장림일반산업단지는 노후화된 인프라 개선을 위해 '스마트·친환경·디지털'을 갖춘 스마트·그린산단으로의 전환 사업이 추진되고 있습니다.

* 이 사업을 통해 ICT 융복합 도심형 첨단산업단지로 조성될 계획이며, 저탄소 및 디지털 전환 부문에 상당한 예산이 투입됩니다.

* 이러한 개발 계획은 향후 단지 내 입지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 산업단지 내 공장으로, 주거 지역과 같은 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과의 접근성은 낮을 수 있습니다.

* 주요 이용자는 사업장 근로자들로 예상되며, 이들의 통근 및 생활 편의를 위한 교통 수단 및 별도의 시설 이용이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1991년 사용 승인된 건물로, 30년 이상 경과하여 유지보수 및 시설 교체에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 중층 구조: 1층 공장 일부에 중층이 조성된 구조는 건축물대장상 현황과 차이가 있을 수 있으며, 추후 관련 법규 준수 문제나 행정 절차가 요구될 수 있습니다.

* 공법상 제한: 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등 각종 공법상 제한 사항이 있어, 건축 및 용도 변경 시 추가적인 검토가 필요합니다.

* 산업단지 환경 문제: 신평·장림일반산업단지 인근 지역의 공기질에서 휘발성유기화합물(VOCs)이 건강 기준치를 초과했다는 연구 결과가 있으며, 이는 산업단지 특성상 발생할 수 있는 환경적 요인으로 고려해야 합니다.

* 기계·기구 상태: 포함된 기계·기구의 현상 평가가 보통 이하인 부분이 있어, 작동 여부 및 수리/교체 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건 특성상 일반 경매와 절차상 차이가 있을 수 있으며, 신속한 판단과 결정이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 다대동 신평장림일반산업단지에 위치한 공장으로, 넓은 토지와 건물을 일괄매각으로 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 주변 공장 밀집 지역으로서 산업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있으며, 현재 진행 중인 산업단지 스마트·그린 전환 사업은 미래 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

그러나 30년 이상 경과한 건물의 노후화, 1층 중층 구조의 현황 불일치 가능성, 공법상 제한, 산업단지 인근의 환경적 요인(공기질 문제 등)은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 다수의 채권이 설정되어 채권 총액이 높다는 점을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 권리 관계는 대부분 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부산의 주요 산업 거점인 신평장림일반산업단지 내 위치.

* 개발 호재: 스마트·그린산단 전환 사업을 통한 미래 가치 상승 기대.

* 일괄 매각: 공장 운영에 필요한 토지, 건물, 기계·기구 일괄 취득 가능.

* 권리 관계: 말소기준 권리 이후 모든 권리 소멸 예정으로, 비교적 명확한 권리 분석 가능.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,488,034,000원입니다. 그러나 등기부상 채권 총액이 토지 4,623,642,508원, 건물 4,658,369,988원으로 감정가를 훨씬 초과하고 있어, 단순 감정가 기준보다는 시장 상황, 경쟁 물건, 본 물건의 개별적 가치 및 잠재적 리스크(건물 노후화, 중층 구조, 환경 문제 등)를 종합적으로 고려한 면밀한 분석이 필수적입니다.

본 보고서에서는 추가적인 현장 조사, 시장 동향 분석, 예상되는 명도 비용 및 리모델링 비용 등을 반영한 상세한 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서 투자자는 반드시 개별적인 심층 분석을 통해 보수적인 접근으로 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.