나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53702 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2210 에이-랜드에쓰비센타 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 정왕동 소재 '오이도' 동측 근거리에 위치하는 에이-랜드에쓰비센타 내에 소재하며, 인근일대는 공업용 부동산, 상업 및 업무용부동산 등으로 이루어진 지역으로서 남동측 일대는 대단위 시화공업단지임.

교통상황

버스정류장이 소재하는 77번국도 북측으로 인접하여 위치한 지역으로서 본 건물까지 차량 접근 용이하고 차량으로 약12분정도 거리에 오이도역(4호선,수인분당선) 및 정왕I.C(제3 경인고속도로)가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내 1층 116호 외 1개호수로서 외벽 : 복합판넬 및 그라스 커튼월 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감. 창호 : 알루미늄샷시 등 창호임. 바닥 : 데코타일 등 마감. 천정 : 텍스타일 등 마감.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필1단의 유사장방형 토지로서 판매시설, 업무시설, 문화및집회시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 단지 전체는 사방으로 광대로 및 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

정왕동 2210 :도시지역, 준공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(2014-01-17)(광로3-1(시화MTV))(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2015-12-09)(접합), 유통업무설비(2015-12-09), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-09)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 정왕동 2212 :도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 유통업무설비(2015-12-09), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 정왕동 2213 :도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 유통업무설비(2015-12-09), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 정왕동 2210-2 :도시지역, 준공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(2014-01-17)(광로3-1(시화MTV))(접합), 유통업무설비(2015-12-09), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-09)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 `판매시설`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53702 (2)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2210 에이-랜드에쓰비센타 1층 119호

용도: 현황 근린상가, 건축물대장상 `판매시설`

감정가: 272,000,000원

토지면적: 63.15㎡ (약 19.10평)

건물면적: 40.53㎡ (약 12.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획:

정왕동 2210: 도시지역, 준공업지역, 광로3류, 유통업무설비, 중로1류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지, 특수지역, 지원시설구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

정왕동 2212: 도시지역, 준공업지역, 소로1류, 유통업무설비, 중로1류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지, 특수지역, 지원시설구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

정왕동 2213: 도시지역, 준공업지역, 소로1류, 유통업무설비, 중로1류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지, 특수지역, 지원시설구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

정왕동 2210-2: 도시지역, 준공업지역, 광로3류, 유통업무설비, 중로1류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지, 특수지역, 지원시설구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '오이도' 동측 근거리에 위치하는 에이-랜드에쓰비센타 내 1층 119호에 소재한다. 인근 지역은 공업용 부동산, 상업 및 업무용 부동산 등으로 복합적으로 이루어져 있으며, 남동측 일대에는 대단위 시화공업단지가 자리하고 있다.

2.2. 교통상황

본 물건은 버스정류장이 소재하는 77번 국도 북측으로 인접하여 위치한다. 차량 접근이 용이하며, 차량으로 약 12분 거리에 오이도역(4호선, 수인분당선) 및 정왕IC(제3경인고속도로)가 위치하여 교통이 편리한 편이다.

2.3. 인접 도로상태

본건이 소재한 단지 전체는 사방으로 광대로 및 중로 등에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호하다.

2.4. 주변 환경 및 시설 (외부 조사 기반)

스틸랜드(STEEL LAND) 내에 위치하며, 이곳은 철강 유통 비즈니스의 중심지로 약 6만 5천평 규모의 단지이다. 단지 내에는 철재 상가, 근린상가, 복합업무시설(SB센터) 등이 있으며, 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있다. 주변 공업단지 및 산업단지와 인접해 있어 관련 업종의 수요가 존재할 것으로 예상된다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을7 (2021.02.24) 신한은행 근저당권 (780,000,000원)

총 등기부채권액: 1,330,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

전입일자(사업일자): 2020-11-13

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 또는 명도 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요하다.

* 임차인: 윤

전입일자(사업일자): 2022-04-22

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (제공된 정보 기준)

4. 상권분석

4.1. 업종 및 주변 상권

본건은 집합건축물대장상 용도가 `판매시설`로 등재되어 있으나, 현황은 근린생활시설로 조사되었다. 토지 이용상태 역시 판매시설, 업무시설, 문화 및 집회시설 등의 부지로 이용 중이다. 인근 지역은 대규모 시화공업단지와 함께 상업 및 업무용 부동산이 혼재된 지역으로, 공단 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권의 특성을 가지고 있다. 스틸랜드 단지 내 근린상가로서, 단지 내 유동인구 및 외부 방문객을 주요 고객층으로 할 것으로 보인다.

4.2. 시장 동향

시흥시 정왕동 지역 상가 시장은 산업단지 배후 수요와 함께 신규 개발 지역의 영향을 받으며, 입지에 따라 상이한 시세가 형성되고 있다. 비교적 활발한 거래가 이루어지고 있으며, 임대 수익형 상가 물건도 다수 존재한다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

오이도역(4호선, 수인분당선) 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하다. 77번 국도 및 제3경인고속도로 접근성 또한 우수하다.

5.2. 주변 시설

본건이 속한 에이-랜드에쓰비센타(스틸랜드)는 복합업무시설로, 단지 내 다양한 편의시설 및 지원시설을 갖추고 있다. 단지 인근에는 공업단지 외에 상업지역이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 존재

김 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있다. 이는 실제 보증금이나 차임이 존재하거나, 명도 과정에서 예상치 못한 비용 또는 분쟁이 발생할 가능성이 있음을 시사한다. (필수 주의 문구)

6.2. 건축물 용도 불일치

집합건축물대장상 용도는 `판매시설`이나, 실제 현황은 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사되었다. 이는 향후 건물 활용 또는 법규 적용에 있어 혼란을 야기할 수 있다.

6.3. 공업단지 인접성

대규모 시화공업단지와 인접해 있어 소음, 분진, 악취 등 환경적 요인에 따른 불편이 발생할 수 있다.

6.4. 유동화 물건

본 물건은 유동화 전문회사 채권에 의한 임의경매로 진행 중으로, 채권의 성격 및 변제 과정에서 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 에이-랜드에쓰비센타 내 상가 물건으로, 공업단지와 상업/업무 지역이 혼재된 곳에 자리하고 있다. 교통이 편리하고 주변에 대규모 산업단지가 있어 직주근접 수요가 있을 것으로 예상된다. 하지만 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 기재되어 있어 명도 및 인수 부담에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이도 잠재적 리스크로 고려해야 한다. 이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 요구된다.

8. 투자 포인트

* 대규모 산업단지 배후 수요와 상업/업무 지역의 복합적인 이점.

* 오이도역 및 주요 도로 접근성이 우수한 교통 환경.

* 스틸랜드 단지 내 상가로서, 단지 자체의 유동인구 및 잠재적 가치 상승 기대.

* 상대적으로 합리적인 감정가 대비 면적 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정한다. 본건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않는다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요하다. 또한, 대항력 있는 임차인 존재 및 용도 불일치 등 리스크 요인을 해소하기 위한 예상 비용을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직하다.

감정가 272,000,000원을 기준으로, 권리관계 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰 참여자의 위험 감수 수준에 따라 결정될 것이며, 일반적으로 감정가의 80% ~ 95% 범위에서 결정되는 경향이 있다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.