나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512944 [2] 인천광역시 남동구 고잔동 686-7 남동우리타운광장 에이동 3층302호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 "번영로제3사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 아파트형공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 및 철근콘크리트 지붕 3층 건물내 3층301호 외 1개호로서 외벽 : 판넬잇기 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 일반공장(아싸테크)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재탐지설비 및 화물용 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공장 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 중로 및 소로의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 산업시설구역(2023-06-21) <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경512944 (2)

소재지: 인천광역시 남동구 고잔동 686-7 남동우리타운광장 에이동 3층302호

용도: 공장

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (근저당 및 임의경매 기록 확인)

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 180.50㎡ (약 54.60평)

토지지분: 180.496㎡ (약 54.60평)

건물면적: 339.82㎡ (약 102.82평)

건물지분: 339.82㎡ (약 102.82평)

건축물대장 상 A동 전체 연면적: 4449.2㎡

건물 구조: 일반철골구조, 철근콘크리트 지붕

사용승인일: 2004년 5월 12일

해당 호수: A동 3층 302호

토지 이용 상태: 공장 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 3억 5천 6백만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

총 등기부 채권 총액: 814,146,023원

물건명세서 작성일: 2026년 7월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 "번영로제3사거리" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모 공장, 아파트형 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

건물이 소재하는 남동우리타운광장은 남동국가산업단지 내에 위치하여 산업 활동의 중심지 역할을 하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

주변으로 주요 도로망이 잘 갖추어져 있어 경인지방산업단지 접근성이 양호합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 남서측 및 남동측으로 중로 및 소로의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 주식회사 아산 → 주식회사 피엔케이하이테크 → 주식회사 아싸테크 순으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2020년 6월 3일 접수된 중소기업은행의 근저당(3억 6천만원)입니다.

이후 접수된 가압류 및 임의경매 등기들은 말소될 예정입니다.

총 등기부 채권 총액은 814,146,023원으로, 감정가를 크게 상회합니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 공업 시설

본 물건은 인천 남동국가산업단지 내에 위치하여 다양한 중소규모 공장, 아파트형 공장, 물류센터 등이 밀집해 있습니다.

산업단지 내에는 공장 운영에 필요한 지원 시설 및 소규모 근린생활시설들이 분포하고 있습니다.

지역 경제 활성화와 산업 집적 효과가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

산업단지 내 및 인근 지역에 식당, 편의점 등 기본적인 근린생활시설이 이용 가능합니다.

대규모 상업시설 및 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설

주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 하수 처리장 등)이 인접하거나 대규모로 분포한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획 상 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 산업시설구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

가축사육제한구역 지정에 대한 상세 내용은 관련 부서(남동구 환경보전과 032-453-2343) 문의가 필요합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

총 채권 총액이 감정가를 2배 이상 상회하므로, 유찰될 가능성이 높습니다.

등기부에는 명시되지 않았으나, 물건명세서에 언급된 지상권의 존재 가능성은 권리관계 분석 시 반드시 검토해야 할 부분입니다.

6.3. 이용 관련 리스크

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 예상치 못한 저항이 발생할 수 있습니다.

현재 일반 공장으로 이용 중이나, 실제 현황은 사전 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 고잔동 소재 남동국가산업단지 내에 위치한 공장용 부동산입니다. 산업 인프라가 잘 갖추어진 지역에 자리하고 있으며, 건물 및 토지 면적도 적정 수준입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 정리될 것으로 보이나, 총 채권액이 감정가를 훨씬 초과하는 점과 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

임대 관계가 불분명하여 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서 본 물건의 투자를 고려하기 위해서는 현장 조사와 권리 관계에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

인천 남동국가산업단지라는 우수한 입지 조건은 공장 운영 및 임대 사업에 유리합니다.

주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 물류 이동에 용이합니다.

향후 산업단지 개발 및 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

높은 총 채권액으로 인해 추가 유찰 시 시세 대비 저렴한 가격으로 매수할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 0원이므로, 별도의 인수 보증금은 없습니다.

예상 입찰가는 본건의 감정가 3억 5천 6백만원을 기준으로, 유찰 횟수에 따른 하락률, 시장 상황, 유사 물건 시세, 그리고 현장 조사 결과 및 권리 관계 확정 후 최종적인 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.