나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1888 [2] 부산광역시 서구 암남동 457-1 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 암남동 소재 ""송도초등학교"" 북서측 인근에 소재하는 현칭 ""청탑그
린빌라"" 3층 301호 외 1개호로서, 부근은 아파트단지, 소규모 공동주택 및 단독주택 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물내 3층 301호 외 1개호로서,
외벽: 타일붙임 및 몰탈위페인트마감 등,
내벽: 벽지마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 ""아파트"" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 경사지대내 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1)457-1: 제2종일반주거지역(2012-06-06), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-01-24)(접합), 상대보호
구역(2015-10-08)(고신의대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-2
7)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역.
2)457-6: 제2종일반주거지역(2012-06-06), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-01-24)(접합), 상대보호
구역(2015-10-08)(고신의대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-2
7)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 도로명주소(서구 암남로58번길 10)와 집합건축물대장상 도로명주소
(서구 암남로58번길 6)가 상이한 바, 등기사항전부증명서 기준으로 표기함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재 등으로 내부확인이 곤란하여 관련공부
및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매진행 및
응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요망됨.

물건 비고

등가사항전부증명서상 도로명주소(서구 암남로58번길 10)와 집합건축물대장상 도로명주소(서구 암남로58번길 6)가 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

본건은 부산광역시 서구 암남동 457-1번지 소재 청탑그린빌라 4층 402호 아파트입니다.

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물로, 본건은 그 중 4층에 위치하고 있습니다.

건축물대장상 도로명주소는 부산광역시 서구 암남로58번길 6이며, 등기사항전부증명서상 도로명주소는 서구 암남로58번길 10입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 238,000,000원입니다.

토지 면적은 51.36㎡ (약 15.54평)입니다.

건물 면적은 81.19㎡ (약 24.56평)이며, 이는 전용 면적과 동일합니다.

분양 면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 건물 총 면적 및 총 세대수를 통해 간접적으로 파악할 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 암남동 소재 송도초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트 단지, 소규모 공동주택 및 단독주택 등이 형성되어 있는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 본건까지 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

본건 남측으로는 폭 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 이재숙입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 10월 28일 접수된 부산송도센텀지역주택조합의 근저당권(을10, 200,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(소유권이전, 압류, 강제경매, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 2,280,000,000원입니다.

3.2. 인수 권리 및 임차인 현황

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서에 '지상권'이 언급되어 있으나, 등기부상 명시된 권리는 없습니다.)

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

주거 밀집 지역으로, 배후 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다. 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 교육 및 편의시설

송도초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 지역을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

현재까지 파악된 혐오시설은 없으며, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주소 불일치

등기사항전부증명서상 도로명주소(서구 암남로58번길 10)와 집합건축물대장상 도로명주소(서구 암남로58번길 6)가 상이하여, 추후 행정 처리 시 혼란이 발생할 수 있습니다. 등기사항전부증명서상 주소를 기준으로 신고 및 등기 절차를 진행해야 합니다.

5.2. 현장 확인 제약

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 이용 및 관리 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 입찰 전 내부 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

5.3. 기타

임대관계가 미상으로, 추후 임대차 관련 문제가 발생할 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

6. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 암남동의 주거 지역에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 송도초등학교 인근에 자리하고 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리관계가 비교적 명확하여 인수할 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 도로명 주소의 불일치와 현장 내부 확인의 어려움은 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 아파트 물건으로 꾸준한 수요가 기대됩니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리 및 부담이 없어 안전하게 접근할 수 있습니다.

감정가 대비 적정 낙찰가 산정을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 인수 보증금 0원을 제외하고 산정됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 아파트 실거래가, 유사 물건 낙찰 사례, 최근 시장 동향, 본건의 도로명 주소 불일치 및 내부 상태 확인 결과 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.