나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31419 [2] 전라남도 담양군 월산면 중월리 652 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: G5 · 평가일 2026.05.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 전라남도 담양군 월산면 중월리 소재 '달뫼한옥마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 자연림이 혼재된 전원주택마을단지임.

교통상황

공히 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장 등 대중교통시설 이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

공히 계단식으로 정비된 남하향 경사지대내 남측 인접도로 대비 다소 고지이나 동측 및 서측 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 정방형의 '주거용 건부지'임.

인접 도로상태

공히 본건 남측으로 폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

* 본건 지상에는 별첨 '지적개황도' 및 '사진용지'에 개략적으로 도시한 바와 같이 다음과 같은 제시목록외의 물건이 소재하고 있음. 기호 1), 4) 지상: 태양광설비 및 옥외Pool 기호 1) 지상 : 편백 등 관상수

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,(사용승인일 : 2021.09.14.) 외 벽 : 징크판넬 및 석재붙임, 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 내벽 인테리어 및 마감재타일 마감 등, 바 닥 : 강화마루 및 마감재타일 마감 등, 창 호 : 새시창호임. 기호 3) - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,(사용승인일 : 2021.10.22.) 외 벽 : 징크판넬 및 석재붙임, 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 내벽 인테리어 및 마감재타일 마감 등, 바 닥 : 강화마루 및 마감재타일 마감 등, 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 단독주택임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

토지감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 2) 건물 외벽 마감재인 치장석재 일부는 탈락현상 진행 중임.

물건 비고

일괄매각, 태양광설비 및 옥외Pool 각포함 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31419 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 참OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 담양군 월산면 중월리 652

용도: 단독주택

토지면적: 435.00㎡ (약 131.6평)

건물면적: 99.77㎡ (약 30.2평)

건물 제시외면적: 1.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각, 태양광설비 및 옥외Pool 각 포함 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 446,046,000원

토지면적: 435.00㎡ (약 131.6평)

건물면적: 99.77㎡ (약 30.2평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 담양군 월산면 중월리 소재 '달뫼한옥마을' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 자연림이 혼재된 전원주택 마을 단지입니다. 본건은 계단식으로 정비된 남하향 경사지대에 위치하며, 남측 인접 도로 대비 다소 고지이나 동측 및 서측 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 정방형의 주거용 건부지입니다. 토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(300m)에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장 등 대중교통시설이 소재하고 있어 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 남측으로 폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지, 건물)

등기부상 말소기준권리는 2024년 4월 2일 접수된 신천4동새마을금고의 근저당권(492,000,000원)입니다. 현재 진행 중인 경매는 2026년 5월 12일 접수된 참조은새마을금고(변경)의 임의경매(860,789,770원)로, 광주지방법원 2026타경31419 사건에 해당합니다. 등기부상 확인되는 신탁등기 말소, 근저당권, 가압류, 압류 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 현재 진행되는 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 신천4동새마을금고 근저당권 (2024-04-02 접수, 492,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (근저당, 가압류, 압류 등) 및 현재 진행 중인 임의경매 개시 결정 등기.

인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으나, 물건명세서 상 지상권은 인수될 수 있으나 해당 내용은 명시되어 있지 않습니다. 임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 전원주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 인근에 '달뫼한옥마을'이 위치하여 관광 및 휴양 단지의 특성을 가지고 있습니다. 인근 지역은 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 해당 지역의 직접적인 상권 정보나 유사 부동산의 거래 시세에 대한 구체적인 JSON 데이터는 제공되지 않았습니다. 다만, 감정평가액 446,046,000원을 기준으로 볼 때, 신축(2021년) 주택으로서 현대적 시설(태양광, 옥외풀)을 갖춘 점을 고려할 때, 지역의 자연환경과 연계된 고급 전원주택 시장을 형성할 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 전원주택 단지에 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 인근 '달뫼한옥마을'은 관광객 유치를 위한 숙박 및 편의 시설을 갖추고 있습니다. 담양군은 죽녹원, 메타세쿼이아 가로수길 등 풍부한 자연경관과 문화 자원을 보유하고 있어 주거 및 여가 활동에 적합한 환경을 제공합니다. 다만, 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 중심 시가지로 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 기호 2 건물 외벽 마감재인 치장석재 일부 탈락 현상이 진행 중이므로 수리가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역(300m)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 시설 유지 보수: 태양광 설비 및 옥외 풀은 포함 매각되나, 해당 시설들의 유지 보수에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감염성 폐기물 소각시설 논란: 과거 담양군 내 다른 지역에서 감염성 폐기물 소각시설 설치와 관련한 주민 반발 사례가 있었으나, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 담양군 월산면의 자연 친화적인 전원주택 단지에 위치한 신축(2021년 준공) 단독주택입니다. 약 131.6평의 토지 위에 약 30.2평의 주택이 건축되었으며, 태양광 설비와 옥외 풀 등 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 임차인 관련 인수 부담은 없습니다. 건물 일부 외벽의 보수 필요성, 가축사육제한구역 지정 등은 고려해야 할 사항입니다. '달뫼한옥마을' 인근이라는 입지적 특성을 고려할 때, 휴양이나 전원생활을 목적으로 하는 수요자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 최신 건물이므로 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다.

* 편의 시설: 태양광 설비 및 옥외 풀 등 현대적이고 부가적인 편의 시설이 포함되어 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 담양의 쾌적한 자연환경 속에 위치하여 힐링 및 전원생활에 적합합니다.

* 관광지 인접: '달뫼한옥마을' 인근으로 관광 및 휴양 수요를 고려한 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 인수 부담이 있는 임차인이 없고, 말소되는 권리가 많아 권리 분석이 비교적 간단합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 446,046,000원

본건은 신축 건물로서 현대적 편의시설을 갖추고 있으며, 담양의 자연환경 속 전원생활에 적합한 입지를 가집니다. 별도의 인수할 임차인 보증금이 없고, 권리관계가 명확한 점을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 보수적인 접근으로는 감정가의 85% 수준인 약 3억 7900만원부터 시작하여, 경쟁 상황 및 향후 가치 상승 가능성을 고려하여 감정가 또는 그 이상인 4억 5천만원 ~ 4억 7천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 초기 입찰가: 약 3억 7,900만원

권장 입찰가 범위: 4억 5,000만원 ~ 4억 7,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.