나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31331 [2] 광주광역시 동구 대인동 148-1 영무파라드주상복합 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "광주세무서" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 상업용 부동산 등이 소재하는 상가지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스 승강장 등이 소재하여 제반 교통상황 은 무난시됨.

건물의 구조

일련번호(1)은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 1층 101호로. 외벽 : 돌 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 강화 유리창 등, 일련번호(2)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 1층 102호로. 외벽 : 돌 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 페인팅 등, 창호 : 강화 유리창 등, 일련번호(3 ~ 5)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 6층 602호, 6층 606호, 7층 708호로. 외벽 : 돌 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

일련번호(1)은 소매점(7-ELEVEN 및 일부 공실), 일련번호(2)는 소매점(공실), 일련번호(3 ~ 5)는 아파트로 이용중임

설비내역

본건 단지는 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 일단의 부정형 평지의 주상용건부지임.

인접 도로상태등

본건은 지적도상 소로각지에 접하고, 단지 북서측으로 단지 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 일련번호 (1), (2) 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역)<건축법>, 상대보호구역(2021-12-30)(광주중앙초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경31331 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 비아신용협동조합 (제공된 정보에는 비OOO로 표기되어 있으나, 등기부 요약상 채권자는 비아신용협동조합임)

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 동구 대인동 148-1 영무파라드주상복합 1층102호

용도: 근린상가 (1층 102호)

감정가: 1,070,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 총 면적 (일괄매각 대상): 245.55㎡ (약 74.28평)

건물 총 지분 (일괄매각 대상): 245.548㎡ (약 74.28평)

토지 면적: 56.48㎡ (약 17.09평)

토지 지분: 56.47959999999999㎡ (약 17.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 구성 내역 (감정평가서 요약 기준)

본 경매 물건은 복수의 구분 건물을 포함하여 일괄 매각되는 것으로 파악됩니다.

* 일련번호(1): 1층 101호 (용도: 소매점 - 7-ELEVEN 및 일부 공실)

* 일련번호(2): 1층 102호 (용도: 소매점 - 공실) - 본 보고서의 주요 대상 물건

* 일련번호(3~5): 6층 602호, 6층 606호, 7층 708호 (용도: 아파트)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "광주세무서" 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 다양한 상업용 부동산이 소재하는 상가지대로를 형성하고 있어 일반적인 상권 환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

본건 토지는 일단의 부정형 평지의 주상용건부지입니다. 지적도상 소로각지에 접하고 있으며, 단지 북서측으로 단지 진입로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권은 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(광주중앙초등학교), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사공사중푸드마켓

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2015-03-11

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리: 2020-02-28 근저당권)

* 소유권 보존: 2019-12-23 (주식회사체다카)

* 소유권 이전 (신탁등기말소): 2020-02-20 (주식회사체다카)

* 근저당권: 2020-02-28 (채권자: 비아신용협동조합, 채권금액: 646,800,000원) - 말소기준권리

* 압류: 2025-09-19 (채권자: 순천시) - 말소

* 가압류: 2025-12-15 (채권자: 주택도시보증공사, 채권금액: 8,041,480,125원) - 말소

* 임의경매개시결정: 2026-05-11 (채권자: 비아신용협동조합, 채권금액: 1,150,593,688원) - 말소

등기부상 모든 권리(압류, 가압류, 근저당, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 언급은 없으나, "지상권개요: -"로 표기되어 있어 특이사항은 없어 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 광주광역시 동구 대인동의 상업지역 내에 위치하며, 인근에 광주세무서가 있습니다. 주위에는 다양한 상업시설이 밀집해 있어 상가지대로를 형성하고 있습니다. 광주 동구는 전통적인 도심지로서 충장로, 금남로 등 유서 깊은 상권이 형성되어 있으나, 최근에는 상무지구 등 신도심과의 경쟁 속에서 상권 변화가 있습니다.

4.2. 건물 이용 상태

* 1층 101호: 소매점 (7-ELEVEN 및 일부 공실)

* 1층 102호: 소매점 (공실)

* 6층 602호, 606호, 7층 708호: 아파트

본건의 주요 대상인 1층 102호는 현재 공실 상태입니다.

4.3. 상권 환경 (종합)

광주 동구 대인동 일대는 전통적인 도심 상권의 특성을 지니고 있습니다. 광주세무서 인근이라는 점에서 유관기관 방문객 등의 수요가 있을 수 있습니다. 다만, 최근 상권 분석 자료에 따르면 광주 내 주요 상권 중 대인시장 일대의 매출액 비중이나 사업체당 평균 연매출이 타 상권 대비 상대적으로 낮은 경향을 보일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

본 건이 소재한 영무파라드주상복합 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 상가지대로에 위치하여 기본적인 상업 편의시설 접근은 양호합니다.

5.2. 주변 환경

주변이 상업용 부동산 등으로 둘러싸여 있어 고객 접근성이 좋으나, 주거 편의시설이나 문화 시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 문제

1층 102호 외에 다른 구분 건물(아파트 등)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. 특히, 1층 101호에는 7-ELEVEN이 입점해 있으나 일부 공실이 있고, 1층 102호는 공실입니다. 또한, 임차인 "주식회사공사중푸드마켓"이 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으며 임대 관계가 미상으로 확인되어, 향후 임대차 관계 처리 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 복수 건물 일괄 매각

본 경매 물건은 상가 2개 호실과 아파트 3개 호실을 포함하여 일괄 매각됩니다. 따라서 단일 물건이 아닌 복수의 부동산을 함께 취득해야 하므로, 투자 목적 및 자금 계획에 신중한 고려가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(광주중앙초등학교), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 포함되어 있어 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

제공된 검색 결과에서는 광주광역시 동구 대인동 148-1번지 인근에 대한 직접적인 '혐오시설' 관련 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광주광역시의 환경기초시설(위생매립장, 소각장) 주변을 휴식 공간으로 조성한다는 기사가 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 중심 상업 지역에 위치한 근린상가로, 광주세무서 등 인근 기관 이용객 및 유동인구를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 1층 102호는 현재 공실 상태로 즉시 활용 또는 임대가 가능하나, 대항력 있는 임차인 존재와 복수 건물 일괄 매각이라는 특성이 있습니다. 전반적인 상권은 전통적인 도심 상권의 특징을 가지며, 지역 내 상권 변화 추이를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주 도심 상업지역에 위치하며, 광주세무서 인근으로 접근성이 좋습니다.

* 즉시 활용 가능성: 주요 대상 물건인 1층 102호가 공실 상태로, 신속한 임대 또는 자가 사용이 가능합니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 상권 활성화 또는 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가 산정은 감정평가액을 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금을 제외하여 산정합니다.

* 감정가: 1,070,000,000원

* 인수 보증금 합계 (임차인): 0원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가 산정 시 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 계산됩니다. 다만, 실제 입찰가 결정 시에는 물건의 현 상태, 향후 개발 가능성, 유사 물건의 시세, 법적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준에서 인수 보증금 차감분이 없으므로, 1,070,000,000원 이상으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.