나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31331 [5] 광주광역시 동구 대인동 148-1 영무파라드주상복합 7층708호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "광주세무서" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 상업용 부동산 등이 소재하는 상가지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스 승강장 등이 소재하여 제반 교통상황 은 무난시됨.

건물의 구조

일련번호(1)은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 1층 101호로. 외벽 : 돌 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 강화 유리창 등, 일련번호(2)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 1층 102호로. 외벽 : 돌 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 페인팅 등, 창호 : 강화 유리창 등, 일련번호(3 ~ 5)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 6층 602호, 6층 606호, 7층 708호로. 외벽 : 돌 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

일련번호(1)은 소매점(7-ELEVEN 및 일부 공실), 일련번호(2)는 소매점(공실), 일련번호(3 ~ 5)는 아파트로 이용중임

설비내역

본건 단지는 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 일단의 부정형 평지의 주상용건부지임.

인접 도로상태등

본건은 지적도상 소로각지에 접하고, 단지 북서측으로 단지 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 일련번호 (1), (2) 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역)<건축법>, 상대보호구역(2021-12-30)(광주중앙초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31331 (5)

채권자: 비OOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 광주광역시 동구 대인동 148-1 영무파라드주상복합 7층708호

용도: 아파트

토지면적: 4.91㎡ (약 1.48평)

토지지분: 4.9136㎡ (약 1.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 21.36㎡ (약 6.46평) (전용면적 기준)

건물지분: 21.3622㎡ (약 6.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 감정가

감정가: 86,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 제공된 정보 없음

주의사항: 제공된 정보 없음

특수물건정보: 제공된 정보 없음

공부와의 차이: 없음

1.5. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표 요약

- 본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "광주세무서" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 부동산 등이 소재하는 상가지대로 주위환경은 무난함.

- 본건 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장 등이 소재하여 교통상황은 무난함.

- 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 7층 708호 (해당 호수 외 101호, 102호, 602호, 606호도 감정 대상에 포함될 수 있음. 해당 보고서는 708호를 중심으로 작성). 외벽은 돌 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 등, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창 등임.

- 이용상태: 일련번호(3~5) 중 7층 708호는 아파트로 이용 중임. (일련번호 1, 2는 소매점)

- 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 소화전 설비 등 구비.

- 토지 형상 및 이용상태: 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지.

- 인접 도로상태: 지적도상 소로각지에 접하며, 단지 북서측으로 단지 진입로가 개설되어 있음.

- 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(광주중앙초등학교), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역.

1.6. 기타 참고사항

임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 동구 대인동에 위치하며, "광주세무서" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 상업용 부동산들이 밀집해 있어 상가지대로를 형성하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 이는 본 물건으로의 접근성을 높여주는 긍정적인 요인입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-01-08

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

상기 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 2월 28일 접수된 비아신용협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권을 포함한 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이며, 현재 해당 권리에 대한 등재 여부 및 내용은 비어있어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 8,093,080,125원입니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 상권 현황

광주광역시 동구 대인동 일대는 과거 광주역 및 시외버스터미널이 위치했던 교통 중심지로서 번화했던 지역입니다. 1990년대까지는 상업 및 유흥 시설이 밀집했으나, 광주역과 터미널 이전으로 유동인구가 감소하며 쇠퇴기를 겪었습니다. 그러나 최근 몇 년간 대인동과 인접한 계림동 재개발 및 도시재생 사업, 그리고 동명동의 성공적인 도시 활성화 사례의 수혜를 입으며 구도심 회복에 대한 기대감이 높아지고 있습니다.

4.2. 주요 상업 시설

본 물건이 위치한 대인동에는 롯데백화점 광주점, 금남전자랜드, 반도전자도매상가, 한미쇼핑 등이 있으며, 특히 대인시장이 자리하고 있습니다. 대인시장은 채소, 건어물 등을 판매하며 국밥거리와 야시장으로 유명합니다. 과거에는 광주의 2대 시장으로 불릴 만큼 활기를 띠었으나, 공용버스터미널 이전과 대형마트 등장으로 위축된 바 있습니다. 최근에는 예술가들의 전시 공간으로 활용되는 '대인예술시장'으로 변모하며 새로운 활력을 얻고 있습니다.

4.3. 상권의 변화 및 전망

본 건물은 주상복합 단지 내에 위치하며, 주변에 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 과거의 침체된 분위기에서 벗어나 도시재생 사업 및 주변 개발에 힘입어 상권의 회복 가능성이 점쳐지고 있습니다. 다만, 소형 면적의 상가 또는 주거 시설로서의 활용성이 중요해 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건 인근에는 롯데백화점 광주점, 금남전자랜드, 반도전자도매상가, 한미쇼핑 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다. 또한, 대인시장과 같은 전통시장도 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다. 대인연합내과의원, 대원병원, 우리신경외과의원 등 의료 시설도 위치하고 있어 기본적인 의료 서비스 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 광주중앙초등학교가 위치하고 있으며, 특수학교인 광주세광학교, 대안학교인 래미학교, 지혜학교 등이 주변 지역에 있습니다. (본건 708호의 직접적인 학군 정보는 제공되지 않음)

5.3. 녹지 및 여가시설

푸른길공원이 가까이 있어 산책이나 가벼운 여가 활동을 즐기기에 좋습니다. 광주공원도 인근에 위치하며, 역사적 의미와 함께 휴식 공간을 제공합니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 대인동 일대에 집창촌이 존재했으나 현재는 정리되는 추세라는 정보가 있습니다. 광주구치소 신축 논의가 있으나, 이는 일곡동 지역으로 해당 물건지와는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도 및 관리 상태

영무파라드 주상복합은 2019년 12월 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다. 따라서 건물 자체의 노후도는 낮을 것으로 예상되나, 내부 마감재 등에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한

본 대지권은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있습니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 일부 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

임대 관계가 파악되지 않아, 현재 공실 상태이거나 임차인이 존재할 경우 계약 관계 및 명도에 대한 추가 확인이 필요합니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력 없으며 보증금, 차임 모두 0원으로 인수 부담 없음)

6.4. 높은 총 채권액

등기부채권 총액이 80억 원 이상으로, 이는 채무 불이행으로 인한 경매 진행의 주요 원인이 되며, 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

6.5. 소형 면적

21. 36㎡(약 6.46평)의 전용면적은 1인 가구 주거용으로 적합할 수 있으나, 일반적인 아파트나 상가로서 활용하기에는 다소 협소한 면적입니다.

7. 종합 의견

광주광역시 동구 대인동에 위치한 본 물건은 과거 구도심의 중심지였던 지역에 자리하고 있으며, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 자체의 노후도는 낮으나, 주변 지역은 과거 쇠퇴를 겪었으나 최근 도시재생 사업 등으로 회복세를 보이고 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악되나, 임대 관계 미상 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재합니다. 또한, 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 21.36㎡의 작은 면적은 투자 목적이나 활용 방안에 따라 장단점으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주 도심권에 위치하며, 광주세무서 인근으로 관공서 및 상업 시설 접근성이 좋습니다.

* 교통의 편리성: 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 회복 가능성 있는 상권: 구도심 활성화 및 도시재생 사업 추진으로 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수할 임차인 보증금 및 소멸되지 않는 권리가 없어 권리상 안전성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 8,600만원입니다. 본 물건은 인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 향후 시장 상황, 경쟁률, 물건의 구체적인 활용 방안(주거용, 소형 사무실 등) 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

소형 면적임에도 불구하고 도심권 신축급 물건이라는 점, 그리고 권리상 안전하다는 점을 감안하여 경쟁이 치열할 수 있습니다. 따라서, 입찰 참여 전 철저한 현장 조사와 주변 시세 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.