나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512455 [2] 인천광역시 남동구 논현동 448 논현2차푸르지오시티 1층118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '남동인더스파크역' 북측 인근에 위치하는 "논현2차 차푸르지오시티" 제1층 제117호외 1개호 로서, 주변은 업무시설, 공장 및 기반 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(수인분당선 남동인더스파 크역)이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건중 제1층 제117호외 1개호로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽 : 페인팅 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 1, 2 : 각호 공히 '근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러 및 지하주차장설 비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 북동측 및 남서측으로 노폭 약 15M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가 산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역( 2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512455 (2)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 448 논현2차푸르지오시티 1층 118호

용도: 근린상가

감정가: 577,000,000원

토지면적: 6.07㎡ (약 1.84평)

토지지분: 6.074㎡ (약 1.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.90㎡ (약 12.98평)

건물지분: 42.9㎡ (약 12.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제구차유동화전문

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '남동인더스파크역' 북측 인근에 위치하며, '논현2차푸르지오시티' 건물 내 1층 118호에 해당합니다. 주변 지역은 업무시설, 공장 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 남동인더스파크역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 건물은 북서측, 북동측 및 남서측으로 노폭 약 15M의 포장도로에 접해 있습니다.

* 건축물 구조: 본 건물은 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 1층에 위치합니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 페인팅으로 마감되었으며, 창호는 샷시입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 외국인에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일 2023-04-27, 채권금액 1,200,000,000원) 입니다.

* 본건 경매 신청 채권자: 유케이제구차유동화전문 (접수일 2025-09-17, 채권금액 1,158,053,979원) 입니다.

* 등기부 채권 총액: 1,275,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 지상권이 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금은 합계 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 건물은 1층에 위치한 근린생활시설로, 남동인더스파크역 인근의 상업지역에 속합니다.

* 주변에 업무시설 및 공장 단지가 밀집해 있어 직장인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 20층 규모의 복합 건물 내 상가로서, 건물 내·외부 유동인구를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 수인분당선 남동인더스파크역이 도보 거리에 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 건물 내 상가시설 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 남동인더스파크역 주변은 산업단지와 상업시설이 혼재되어 있으며, 공단 지역 특성상 일부 지역은 소음이나 매연 등 환경적 요인이 있을 수 있습니다. 검색 결과에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역에서 오피스텔 건축 용도 변경으로 주민 반대 등 논란이 있었던 사례가 있어, 주변 개발 계획 및 주민 민감성을 주시할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 채권 양수도 과정 등 특수한 절차에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하므로, 낙찰 후에도 해당 권리 관계를 승계해야 할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 해당 호실의 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 극히 적은 토지 지분: 건물 면적(약 12.98평)에 비해 토지 지분(약 1.84평)이 매우 작아, 토지 소유권 및 관련 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 집합건물의 일반적인 특징이기도 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동에 위치한 논현2차푸르지오시티 내 1층 근린상가입니다. 남동인더스파크역 역세권이라는 장점과 산업단지 배후 수요를 가지고 있으나, 유동화 물건, 소멸되지 않는 지상권, 임대 관계 미상, 그리고 매우 작은 토지 지분 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다. 감정가는 5억 7천7백만원으로 책정되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상가: 남동인더스파크역 인근에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다.

* 배후 수요: 인근 남동산업단지 및 오피스텔 밀집 지역의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 1층 상가: 접근성이 좋은 1층 상가라는 점에서 일반적인 상가 투자 매력을 지닙니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 권리관계, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 현재 제시된 감정가 5억 7천7백만원을 기준으로, 권리관계 분석 및 시장 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시세 분석 및 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.