나이스옥션 법원경매 마산 2023타경2769 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 동산리 312-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2023.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

-

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 근린생활시설(상호:호성불가마찜질체험방)로 이용중이었으나, 현황 휴업상태임.목록3 토지 지상에 수변전설비 일부가 잔존하나, 작동 여부 확인이 불가능하며 이에 구애됨 없이 평가함. 목록3 토지는 현황 '답'으로 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 목록1 건물의 등기부 및 건축물대장상 도로명주소가"창원시 마산합포구 진전면 팔의사로 435"로 되어있으나 "창원시 마산합포구 진전면 팔의사로 445"로 조사되는바 입찰시 관할관청 등에 공부정정 및 일치에 관한 확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2023타경2769 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 동산리 312-4

용도: 제1종근린생활시설 (건축물대장상)

감정가: 1,244,324,800원

토지면적: 1,180.00㎡ (약 357평)

건물면적: 1,507.65㎡ (약 456평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼천포농업협동조합

1.1. 입지조건

* 소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 동산리 312-4번지 일대입니다.

* 진전면은 창원시 마산합포구의 북서쪽에 위치하며, 2번 국도와 14번 국도가 갈라지는 교통의 요지 중 하나입니다.

* 교통 상황: 본 물건지 인근으로 2번 국도와 14번 국도가 지나고 있어 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다. 진전면 행정복지센터 인근에 버스 정류장이 있으며, 창원 시내로 이동 가능한 버스 노선이 운행 중입니다.

* 주변 시설: 진전면은 전원적인 특성이 강한 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 및 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 본 물건은 과거 '호성불가마찜질체험방'으로 이용되었던 근린생활시설입니다.

* 주소 불일치: 등기부 및 건축물대장상 도로명 주소는 "창원시 마산합포구 진전면 팔의사로 435"이나, 현장 조사 결과 "창원시 마산합포구 진전면 팔의사로 445"로 조사되었습니다. 입찰 시 관할 관청에 공부 정정 및 일치 여부를 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 김 (전입 2022.04.19): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 박 (사업 2017.11.03): 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 서 (사업 2011.04.08): 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 유 (사업 2019.11.20): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 주의: 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 일부 임차인은 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수되는 보증금은 추가적인 확인이 필요합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적인 위험 요소입니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2023년 04월 14일 삼천포농업협동조합 근저당권 (을6, 을5).

* 총 채권액: 약 2,845,863,484원으로, 이는 감정가(약 12.44억원)를 크게 상회합니다. 경매 진행 시 채무 전액 변제가 어려울 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (물건명세서 상 '지상권개요'는 공란으로 기재됨).

* 기타 권리: 공동담보, 가압류, 압류 등이 다수 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 제1종근린생활시설로, 과거 '호성불가마찜질체험방'으로 이용되었습니다.

* 진전면은 농촌 지역의 특성을 가지며, 상권 규모가 크지 않고 배후 수요는 주로 지역 주민에 의존할 것으로 보입니다.

* 주변 국도변에 위치하여 차량 통행이 많아, 휴게소 또는 지역 주민 대상 편의 시설로서의 잠재력은 있습니다.

1.4. 생활정보

* 진전면은 창원시 외곽 지역으로, 대도시의 편리한 생활 인프라 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 인근에 진전초등학교, 진전중학교 등 교육 시설이 있으나, 종합병원, 대형마트 등은 마산 시내로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 토지 현황이 '답'으로 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.

* 주소 불일치: 공부상 주소와 실제 조사된 주소가 달라 입찰 전 공부 정정 확인이 필요합니다.

* 휴업 상태: 현재 건물이 휴업 상태로, 즉시 수익 창출이 어렵고 정상화 과정이 필요합니다.

* 수변전설비 잔존: 토지 지상에 수변전설비 일부가 잔존하나, 작동 여부 확인이 불가하며 평가에 반영되지 않았습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원이거나 일부만 있는 대항력 있는 임차인이 존재하여, 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 초과하여, 낙찰 후 채무 변제 부족분에 대한 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 창원시 마산합포구 진전면의 근린생활시설로, 일괄 매각 대상입니다. 대항력 있는 임차인의 존재, 농지취득자격증명 필요, 공부상 주소 불일치, 현재 휴업 상태 등 여러 리스크 요소를 안고 있습니다. 또한, 등기부 채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 투자금 회수 가능성에 대한 신중한 검토가 요구됩니다. 이러한 위험 요인들을 철저히 분석하고 해결 방안을 마련한다면, 지역 내에서의 활용 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 향후 정상화 및 재활용을 통해 임대 수익 또는 자가 사용 목적 달성이 가능합니다.

* 국도변에 위치하여 잠재적인 접근성과 가시성을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,244,324,800원

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 대항력 있는 임차인 관련 보증금 인수 여부, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차, 주소 불일치 문제 해결 비용, 그리고 물건의 현재 휴업 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 일반적으로 이러한 다수의 리스크 요소를 감안할 때, 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하여 추가적인 현장 조사와 법적 검토를 통해 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 이에 따라 초기 고려 범위는 약 8억 7천만원 ~ 9억 9천만원 선으로 설정할 수 있으나, 이는 철저한 추가 조사를 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.