나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4215 [3] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제11층 제1128호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HD · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(서울지하철1호선, 7호선)"남측 인근에 위치하며, 인근에 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물 등이 소재하는 바, 제반주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '독산역 (지하철1호선)', '가산디저털단지역(지하철1호선, 7호선)' 이 소재하는 바, 제반 대중교통수단 이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건으로서, 외벽: 커튼월 등 마감, 내벽: 실내인테리어 등 마감 창호: 하이새시창호 등 마감입니다.

이용상태

지밸리더리브스마트타워 제5층 제527호 등 3개호로서,"산업시설(공장)"로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 등의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역 (2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4215 (3)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제11층 제1128호

용도: 지식산업센터 (산업시설(공장))

건물면적: 49.55㎡ (약 15.0평)

토지지분: 12.58㎡ (약 3.8평)

감정가: 301,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층

사용승인일: 2019년 8월 14일

해당층: 지상 11층

2. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(서울지하철 1호선, 7호선)" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경: 인근에 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물 등이 소재하는 바, 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통:

* 인근 지하철역: 독산역(1호선), 가산디지털단지역(1, 7호선)을 이용할 수 있습니다.

* 인근 버스정류장도 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용은 보통입니다.

* 서부간선도로 지하화 및 신안산선 개발 등 교통 호재가 있으며, 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 (근저당권, 중소기업은행, 2021-11-26 접수)

소멸 권리: 본 건 매각으로 인해 을1 근저당권을 포함한 모든 권리(갑1 소유권보존, 갑2 소유권이전, 갑3 가압류, 갑4 강제경매, 갑5 임의경매, 갑6 가압류 등)가 소멸될 예정입니다.

인수 권리:

* 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리가 있습니다.

* 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기: 을구 18번 구분지상권설정 (2021년 8월 19일, 지상권자: 금천구)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상

* 주의 : 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 존재할 경우 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 가산동 일대는 대규모 산업단지 및 업무지구로 조성되어 있으며, 다수의 지식산업센터와 기업체가 밀집해 있습니다.

상업 시설 및 편의 시설 또한 잘 갖추어져 있어 관련 종사자들의 이용이 활발한 지역입니다. 마리오아울렛, 현대아울렛 등이 인근에 위치합니다.

5. 생활정보

주변 주요 시설:

* 교통: 가산디지털단지역, 독산역 (1, 7호선), 다수의 버스 노선

* 상업: 현대아울렛, 마리오아울렛, W몰 등 대형 쇼핑몰 인접

* 편의: 다양한 상업 시설 및 금융 기관

혐오시설:

* 주변 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 가산디지털단지 내 주요 시설은 IT, 제조, 유통 관련 기업체 및 상업 시설입니다.

6. 잠재적 리스크

구분지상권 인수: 등기부상 을구 18번으로 등기된 구분지상권(지상권자: 금천구)이 말소되지 않고 인수됩니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 정확한 권리 내용 및 영향 범위를 반드시 확인해야 합니다.

중복사건: 사건번호 뒤에 (3)이 표기되어 있으며, 관련하여 중복 경매 또는 복수의 권리 관계가 있을 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하며, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

감정가 대비 채권 총액: 총 등기부채권액은 919,407,206원으로 감정가 301,000,000원을 초과합니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지의 중심부에 위치한 지식산업센터로, 역세권이라는 장점이 있습니다.

그러나 말소되지 않는 구분지상권(금천구)이라는 중대한 권리 제한이 존재하며, 이는 투자 가치 판단에 있어 매우 중요한 요소입니다.

또한, 중복사건 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 접근성: 가산디지털단지역 및 독산역 인근, 주요 도로망 접근 용이.

배후 수요: 다수의 기업체 및 종사자, 풍부한 임대 수요 기대.

지식산업센터 특성: 사업장 용도 또는 임대 수익 목적 투자 가능.

새로운 G밸리의 중심지로 부상하는 3단지에 위치하여 미래 가치가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 301,000,000원을 기준으로 하되, 위에 명시된 잠재적 리스크(특히 구분지상권)에 대한 면밀한 분석과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 권리(구분지상권)의 구체적인 내용과 그로 인한 가치 하락 요인을 파악하는 것이 최우선 과제입니다.

현재로서는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.