나이스옥션 법원경매 광주 2024타경1154 [7] 전라남도 나주시 빛가람동 643-3 휴타워 1동 5층 501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람중학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 나주혁신도시내 대규모 아파트단지를 배후지로 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는
노선상가지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내
제1층 제101호 외 9개호로서,
외벽 : 돌붙임 및 강화유리 마감,
내벽 : 모르타르위 페인팅, 타일붙임, 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

공히 근린생활시설이며
기호 1) : MEGA커피전문점
기호 2), 3) : 제주올레면옥(경계벽 구분없이 일체로 이용중임.)
기호 4) : -
기호 5), 7) : NARU study cafe
기호 6) : 클로이잉글리쉬어학원
기호 8) : 김쌤수학학원
기호 9) : 유클리드어학원
기호 10) : 구몬학습, 킹덤영어(경계벽으로 구분하여 2개호로 이용중임.)

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세로장방형의 평지로서, 상업용건물 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4(6)차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2016-04-07)(접합), 중로2류
(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개
발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

본건 기호 2), 3)은 집합건축물대장상 전유부합병(102호, 103호, 104호)으로 인한 상호면
적변경( 2015.12.18.)으로 등기사항전부증명서상 전유면적(기호 2) : 71.25㎡, 기호 3) :
76.25㎡, 기호 4) : 63.72㎡)과 건축물대장상 전유면적(기호 2) : 102.03㎡, 기호 3) :109.1
9㎡, 기호 4) : -㎡)이 상이하며, 본건 기호 4)는 말소되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 2), 3)은 경계벽 구분없이 일체로 이용중이며, 본건 기호 10)은 경계벽으로 구분
되어 2개호로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경1154 (7)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 643-3 휴타워 1동 5층 501호

용도: 근린상가

감정가: 400,000,000원

토지면적: 87.58㎡ (약 26.50평)

건물면적: 211.40㎡ (약 64.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 나주혁신도시 내 대규모 아파트 단지를 배후지로 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지는 인접지 및 인접 도로와 등고 평탄한 세로장방형의 평지로서 상업용 건물 건부지입니다.

북측으로 왕복 4(6)차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을7 (2)근저당권 (2016-06-30 접수, 엠씨아이대부주식회사)입니다.

총 등기부채권 총액은 3,928,425,609원입니다.

등기부 요약에 기재된 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등기(을7, 을7-5, 을7-7, 을7-9, 을11, 을12, 을13, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 을7-5, 을7-7, 을7-9)는 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

인수할 보증금 합계: 0원입니다.

1.4. 임차인 현황

* 임차인: 구

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-02-26

확정일자: 2024-03-05

배당신고일자: 2024-03-06

대항력: 없음

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 1층, 지상 5층 건물 내 5층에 위치합니다.

외벽은 돌붙임 및 강화유리, 내벽은 모르타르위 페인팅, 타일붙임, 인테리어 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 새시창호입니다.

모든 호실이 근린생활시설로 이용 중입니다.

기호 1) : MEGA커피전문점

기호 2), 3) : 제주올레면옥 (경계벽 구분없이 일체로 이용중)

기호 5), 7) : NARU study cafe

기호 6) : 클로이잉글리쉬어학원

기호 8) : 김쌤수학학원

기호 9) : 유클리드어학원

기호 10) : 구몬학습, 킹덤영어 (경계벽으로 구분하여 2개호로 이용중)

참고로, 기호 4)는 말소된 것으로 표시되어 있습니다.

1.6. 설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

1.7. 공부와의 차이

집합건축물대장상 전유면적과 등기사항전부증명서상 전유면적이 상이한 부분이 있습니다 (기호 2), 3)). 기호 4)는 말소되었습니다.

2. 상권분석

2.1. 주변 상권

본건이 위치한 나주혁신도시는 대규모 아파트 단지를 배후지로 하며, 근린생활시설 및 교육시설이 혼재된 지역입니다.

휴타워는 나주혁신도시 내 주요 상권 중 하나로, 다양한 음식점, 카페, 학원 등이 입점해 있습니다.

다만, 최근 나주혁신도시 상가 공실률이 약 40% 수준으로 높은 편이며, 전체적인 상권 활성화에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 특히 3층 이상 상층부의 공실률이 높은 경향을 보입니다.

신규 공공기관 이전 가능성이 있으나, 현재로서는 상권 활성화에 즉각적인 큰 변화를 기대하기는 어렵다는 분석이 있습니다.

2.2. 인근 시설

"빛가람중학교"가 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지가 배후지에 있습니다.

또한, 혁신도시에너지밸리, 한국전력 본사 등 다수의 공공기관이 이전하여 입주해 있습니다.

주변에는 다양한 상업시설(음식점, 카페, 학원 등)이 운영 중입니다.

2.3. 잠재적 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)이 본건 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 과거 혁신도시 조성 시 SRF(고형 폐기물 연료) 발전소 사업 추진 논란이 있었으며, 일부 축산 농가로 인한 악취 민원이 제기된 바 있습니다. 현재는 관련 시설의 관리 및 폐업 보상 등을 통해 개선 노력이 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다.

3. 생활정보

3.1. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 북측 왕복 4-6차로, 남측 왕복 2차로 도로에 접해 있어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

주변에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

3.2. 교육 환경

"빛가람중학교"가 인근에 있으며, 혁신도시 내에 초·중·고등학교가 있습니다.

교육 환경은 나주시 내에서는 좋은 편이나, 광주 봉선동 등 학원 밀집 지역에 비해서는 부족하다는 의견도 있습니다.

3.3. 편의시설

혁신도시 내에는 다양한 근린생활시설, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

복합혁신센터, 생활SOC복합센터 등이 준공 예정이거나 운영 중에 있어 주민 편의 증진이 기대됩니다.

4. 잠재적 리스크

* 상가 공실률: 나주혁신도시 전체적으로 높은 상가 공실률(약 40%)을 보이고 있어, 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다. 특히 상층부 상가의 공실 위험이 높습니다.

* 공부와의 차이: 집합건축물대장과 등기사항전부증명서 간의 면적 차이가 존재하며, 특정 호실(기호 4)은 말소되었습니다. 이는 명확한 확인이 필요합니다.

* 미납 관리비: 경매 물건의 경우, 낙찰자가 미납 관리비의 일부 또는 전부를 인수해야 할 수 있습니다. 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 상권 침체 가능성: 혁신도시의 유동 인구 부족, 소비 심리 위축 등의 요인으로 인해 상권이 더욱 침체될 가능성도 배제할 수 없습니다.

5. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시라는 공공기관 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 기대되는 근린상가입니다.

다양한 업종의 상가가 운영 중이며, 교육 시설 및 주거 단지와 인접하여 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 외 모든 등기사항이 말소 예정으로, 인수하는 권리가 없어 매우 깔끔한 상태입니다.

그러나 나주혁신도시 상권 전반의 높은 공실률과 침체 우려, 공부와의 면적 차이 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

특히 5층에 위치하여 접근성이 1층 상가 대비 떨어질 수 있으며, 업종 선택에 신중해야 할 것으로 판단됩니다.

6. 투자 포인트

* 나주혁신도시의 지속적인 발전 가능성과 안정적인 공공기관 종사자 배후 수요.

* 모든 권리 말소로 인한 낙찰자의 권리 인수 부담 없음.

* 다양한 업종으로 구성된 상권 내에서의 잠재적 활용 가치.

7. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 임대 가능성, 공실 위험, 향후 상권 변화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

다만, 감정가는 400,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 시장 상황과 본건의 수익성 분석 결과를 바탕으로 입찰가를 산정하시기를 권고드립니다.

주변 상가의 공실률이 높은 점을 감안하여, 경쟁률이나 낙찰가율 등을 참고하여 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.