나이스옥션 법원경매 광주 2024타경1154 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 643-3 휴타워 1동 2층 202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람중학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 나주혁신도시내 대규모 아파트단지를 배후지로 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는
노선상가지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내
제1층 제101호 외 9개호로서,
외벽 : 돌붙임 및 강화유리 마감,
내벽 : 모르타르위 페인팅, 타일붙임, 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

공히 근린생활시설이며
기호 1) : MEGA커피전문점
기호 2), 3) : 제주올레면옥(경계벽 구분없이 일체로 이용중임.)
기호 4) : -
기호 5), 7) : NARU study cafe
기호 6) : 클로이잉글리쉬어학원
기호 8) : 김쌤수학학원
기호 9) : 유클리드어학원
기호 10) : 구몬학습, 킹덤영어(경계벽으로 구분하여 2개호로 이용중임.)

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세로장방형의 평지로서, 상업용건물 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4(6)차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2016-04-07)(접합), 중로2류
(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개
발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

본건 기호 2), 3)은 집합건축물대장상 전유부합병(102호, 103호, 104호)으로 인한 상호면
적변경( 2015.12.18.)으로 등기사항전부증명서상 전유면적(기호 2) : 71.25㎡, 기호 3) :
76.25㎡, 기호 4) : 63.72㎡)과 건축물대장상 전유면적(기호 2) : 102.03㎡, 기호 3) :109.1
9㎡, 기호 4) : -㎡)이 상이하며, 본건 기호 4)는 말소되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 2), 3)은 경계벽 구분없이 일체로 이용중이며, 본건 기호 10)은 경계벽으로 구분
되어 2개호로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경1154 (2)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 643-3 휴타워 1동 2층 202호

용도: 근린상가

감정가: 389,000,000원

토지면적: 82.57㎡ (약 25.0평)

건물면적: 199.35㎡ (약 60.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, "빛가람중학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

나주혁신도시 대규모 아파트 단지를 배후지로 확보하고 있으며, 근린생활시설 및 교육시설이 밀집된 노선상가지대에 해당합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

본건 북측으로는 왕복 4차로(확장 시 6차로)의 도로, 남측으로는 왕복 2차로의 도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

혁신도시 내 다양한 편의시설 및 공공기관이 근거리에 위치해 있으며, '빛가람 꿈자람센터'와 같은 생활 밀착형 복합시설이 조성되어 있어 주민 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

본 물건은 등기부등본상 말소기준권리인 (2)근저당권(엠씨아이대부주식회사, 2016-06-30)보다 후순위로 설정된 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 현재 파악된 모든 근저당권, 가압류, 압류, 근저당권부채권근질권설정 등은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담스러운 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

3.1. 임차인 현황

해당 물건에는 두 명의 임차인이 파악되었습니다. 두 임차인 모두 대항력이 없어 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 윤미란

보증금: 27,455,652원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-30

확정일자: 2024-03-05

배당신고일자: 2024-04-03

대항력: 없음

* 임차인: 임원묵

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-24

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

총 인수 보증금: 0원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 요약에는 해당 권리에 대한 내용이 확인되지 않았습니다. 따라서 경매 절차상 인수해야 할 등기된 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 나주혁신도시는 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 상업지구로, 근린생활시설 및 교육시설이 혼재되어 있습니다.

현재 MEGA커피전문점, 제주올레면옥, NARU study cafe, 클로이잉글리쉬어학원, 김쌤수학학원, 유클리드어학원, 구몬학습, 킹덤영어 등 다양한 업종의 점포들이 운영 중입니다.

이는 소비층의 잠재력이 있음을 보여주지만, 동시에 나주혁신도시는 상당한 상가 공실률 문제를 겪고 있는 것으로 파악됩니다. 혁신도시 내 상가 공실률이 전국 최고 수준에 달하는 상황이며, 이는 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

업종별로는 음식점 및 사무실 등의 점유 비율이 높으며, 주말보다는 평일 매출이 더 높은 경향을 보입니다.

5. 생활정보

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하여, 나주혁신도시의 인프라를 공유합니다.

주변에는 "빛가람중학교"가 있으며, 시내버스 승강장이 가까워 교통 이용이 편리합니다.

혁신도시 내에는 다양한 편의시설, 문화시설(CGV 나주빛가람 등) 및 공공기관이 위치하고 있습니다.

최근에는 '빛가람 꿈자람센터'와 같은 생활밀착형 복합시설이 개관하여 아동 및 가족을 위한 교육, 돌봄, 놀이, 로컬푸드 직매장 등 다양한 편의를 제공하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 상가 공실률

나주혁신도시는 상당한 수준의 상가 공실률을 보이고 있으며, 이는 상권의 활성화와 임대수익 창출에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 전체 상가의 약 43%가 공실이라는 분석도 있으며, 특히 상층부의 공실률이 높은 편입니다.

6.2. 등기부등본과 건축물대장 간 면적 차이

본건의 일부 호실(기호 2, 3)은 집합건축물대장상 전유부합병으로 인한 면적 변동이 등기사항전부증명서와 상이합니다. 또한, 기호 4호실은 건축물대장상 말소된 것으로 확인됩니다. 이러한 공부상 차이는 향후 재산권 행사나 거래 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.3. 건물 이용 현황의 유동성

일부 호실(기호 2, 3)은 경계벽 구분 없이 일체로 이용 중이며, 기호 10호실은 경계벽으로 구분되어 2개 호실로 이용 중입니다. 이러한 실제 이용 상태와 공부상 현황의 차이는 추후 명확한 구분이나 관리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시의 중심 상권에 위치하여 배후 주거 단지를 갖추고 있으며, 교통 접근성 또한 양호합니다. 또한, 임차인의 대항력은 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

하지만 나주혁신도시의 전반적인 높은 상가 공실률은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있으며, 투자 및 운영 계획 시 이러한 상권의 특성을 면밀히 고려해야 합니다. 공부상의 면적 차이 및 실제 이용 현황 등도 투자 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시 내의 주요 상업지구에 위치하여 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 지역 발전 및 인구 유입에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 경매 절차상 낙찰자가 인수해야 할 권리(임차인 보증금 포함)가 없어 명도 및 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가 389,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 임대 수익률 분석, 향후 상권 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 나주혁신도시의 높은 상가 공실률을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 상세한 시장 조사와 현장 답사를 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.