나이스옥션 법원경매 광주 2024타경1154 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 643-3 휴타워 1동 3층 302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람중학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 나주혁신도시내 대규모 아파트단지를 배후지로 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는
노선상가지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내
제1층 제101호 외 9개호로서,
외벽 : 돌붙임 및 강화유리 마감,
내벽 : 모르타르위 페인팅, 타일붙임, 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

공히 근린생활시설이며
기호 1) : MEGA커피전문점
기호 2), 3) : 제주올레면옥(경계벽 구분없이 일체로 이용중임.)
기호 4) : -
기호 5), 7) : NARU study cafe
기호 6) : 클로이잉글리쉬어학원
기호 8) : 김쌤수학학원
기호 9) : 유클리드어학원
기호 10) : 구몬학습, 킹덤영어(경계벽으로 구분하여 2개호로 이용중임.)

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세로장방형의 평지로서, 상업용건물 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4(6)차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2016-04-07)(접합), 중로2류
(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개
발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

본건 기호 2), 3)은 집합건축물대장상 전유부합병(102호, 103호, 104호)으로 인한 상호면
적변경( 2015.12.18.)으로 등기사항전부증명서상 전유면적(기호 2) : 71.25㎡, 기호 3) :
76.25㎡, 기호 4) : 63.72㎡)과 건축물대장상 전유면적(기호 2) : 102.03㎡, 기호 3) :109.1
9㎡, 기호 4) : -㎡)이 상이하며, 본건 기호 4)는 말소되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 2), 3)은 경계벽 구분없이 일체로 이용중이며, 본건 기호 10)은 경계벽으로 구분
되어 2개호로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경1154 (4)

감정가: 310,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 643-3 휴타워 1동 3층 302호

용도: 근린상가

토지면적: 67.80㎡ (약 205.10평)

건물면적: 163.69㎡ (약 495.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.3. 면적 환산 정보

토지면적: 67.80㎡는 약 205.10평입니다.

건물면적: 163.69㎡는 약 495.21평입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, "빛가람중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 나주혁신도시 내 대규모 아파트 단지를 배후지로 하며, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물 단지까지 차량 접근이 용이하며, 주변에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로는 왕복 4차선(6차선) 도로, 남측으로는 왕복 2차선 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2016년 6월 30일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 근저당권, 가압류, 압류, 근저당권부채권근질권설정 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 3,928,425,609원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 윤

보증금: 22,544,348원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-30

확정일자: 2024-03-05

배당신고일자: 2024-04-03

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 임

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-24

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현재 이용 상태

본 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 다음과 같은 업종으로 활용되고 있습니다.

* MEGA커피전문점 (101호)

* 제주올레면옥 (102호, 103호 - 경계벽 없이 일체로 이용 중)

* NARU study cafe (105호, 107호)

* 클로이잉글리쉬어학원 (106호)

* 김쌤수학학원 (108호)

* 유클리드어학원 (109호)

* 구몬학습, 킹덤영어 (110호 - 경계벽으로 구분되어 2개 호로 이용 중)

* (104호는 공부상 말소된 것으로 확인됨)

4.2. 주변 배후지 및 상권 특징

나주혁신도시 내 대규모 아파트 단지를 배후지로 하고 있으며, 다양한 근린생활시설과 교육시설이 혼재된 노선상가지대입니다.

4.3. 지역적 상권 현황

나주혁신도시는 조성된 지 10년이 넘었으나, 상당한 수준의 상가 공실 문제가 지속되고 있는 것으로 나타났습니다. 이는 과도한 공급과 낮은 유동인구, 인구 유출 등의 요인이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다. 특히 3층 이상 상층부의 공실률이 높으며, 1층 및 2층 상가의 경우에도 평일 매출 의존도가 높고 주말에는 영업을 접는 경우도 있는 것으로 파악되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 물건은 "빛가람중학교" 동측 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다. 또한, 나주혁신도시 내에는 다수의 학원(영어, 수학 등) 및 스터디 카페가 운영 중입니다. 최근에는 빛가람 복합문화체육센터가 개관하여 수영장, 평생학습관, 청소년문화센터 등 다양한 문화·체육·교육 시설을 이용할 수 있게 되었습니다.

5.2. 교통

북측 왕복 4-6차선, 남측 왕복 2차선 도로와 접하며, 주변 시내버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 편의시설

나주혁신도시 내에는 스타벅스를 비롯한 다양한 음식점, 카페, 편의점 등이 분포하고 있으며, 최근 개관한 빛가람 복합문화체육센터는 지역 주민들의 문화 및 여가 활동을 지원하는 주요 시설로 기능하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 차이

본건 102호, 103호, 104호의 경우 집합건축물대장상 전유면적과 등기사항전부증명서상 전유면적이 상이하며, 특히 104호는 말소된 것으로 확인되어 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 업종 경쟁 및 상권 침체

나주혁신도시 상권 전반에 걸쳐 높은 공실률과 공급 과잉 문제가 지속되고 있습니다. 특히 교육 및 외식업종이 다수 분포하고 있어, 치열한 경쟁 환경에 놓여 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용 제한

본 물건은 가축사육제한구역, 상대보호구역, 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 및 악취 관련

검색 결과, 나주혁신도시 인근에서 축산 농가 및 쓰레기 소각 등으로 인한 악취 민원이 지속적으로 제기되고 있습니다. 또한, SRF(고형 폐기물 연료) 열병합발전소 관련 환경 논란이 있었던 점도 고려할 필요가 있습니다. 다만, 본 물건지(휴타워) 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시의 핵심 지역에 위치한 근린상가로서, 안정적인 배후 수요를 갖춘 아파트 단지와 교육 시설이 인접해 있다는 장점이 있습니다. 또한, 모든 권리가 소멸되는 조건으로 낙찰받을 수 있어 권리 분석상의 리스크는 낮습니다. 그러나 나주혁신도시 상권 전반의 높은 공실률과 공급 과잉 문제는 잠재적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 공부상 면적 차이 및 인근 지역의 악취 관련 이슈도 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시의 중심 상권에 위치하여 잠재적 수요가 존재합니다.

* 다양한 교육 및 상업시설이 밀집되어 있어 지역 내 소비 활동이 이루어지고 있습니다.

* 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 최근 개관한 복합문화체육센터 등 생활 인프라 개선으로 인한 정주 여건 향상이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(310,000,000원)를 기준으로 하되, 나주혁신도시 상권의 전반적인 공실률 및 침체 상황, 주변 유사 물건의 실거래가, 그리고 낙찰 후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 상권의 회복 가능성, 본 물건의 현재 임대 현황, 그리고 향후 발생 가능한 추가 비용(수리비 등)을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 상권의 불안정성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상권 실태 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.