나이스옥션 법원경매 광주 2024타경1154 [6] 전라남도 나주시 빛가람동 643-3 휴타워 1동 4층 402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람중학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 나주혁신도시내 대규모 아파트단지를 배후지로 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는
노선상가지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내
제1층 제101호 외 9개호로서,
외벽 : 돌붙임 및 강화유리 마감,
내벽 : 모르타르위 페인팅, 타일붙임, 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

공히 근린생활시설이며
기호 1) : MEGA커피전문점
기호 2), 3) : 제주올레면옥(경계벽 구분없이 일체로 이용중임.)
기호 4) : -
기호 5), 7) : NARU study cafe
기호 6) : 클로이잉글리쉬어학원
기호 8) : 김쌤수학학원
기호 9) : 유클리드어학원
기호 10) : 구몬학습, 킹덤영어(경계벽으로 구분하여 2개호로 이용중임.)

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세로장방형의 평지로서, 상업용건물 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4(6)차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2016-04-07)(접합), 중로2류
(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개
발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

본건 기호 2), 3)은 집합건축물대장상 전유부합병(102호, 103호, 104호)으로 인한 상호면
적변경( 2015.12.18.)으로 등기사항전부증명서상 전유면적(기호 2) : 71.25㎡, 기호 3) :
76.25㎡, 기호 4) : 63.72㎡)과 건축물대장상 전유면적(기호 2) : 102.03㎡, 기호 3) :109.1
9㎡, 기호 4) : -㎡)이 상이하며, 본건 기호 4)는 말소되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 2), 3)은 경계벽 구분없이 일체로 이용중이며, 본건 기호 10)은 경계벽으로 구분
되어 2개호로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경1154 (6)

물건종별: 근린상가

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 643-3 휴타워 1동 4층 402호

감정가: 260,000,000원

토지면적: 57.02㎡ (약 17.25평)

건물면적: 137.65㎡ (약 41.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO (주요 경매 신청 채권자는 영광새마을금고입니다.)

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 물건 개요

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 휴타워 내 근린상가 점포입니다. 나주혁신도시 내에 자리하고 있으며, 주변은 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 상가지대입니다. 철근콘크리트 구조의 건물로, 내부에는 커피전문점, 음식점, 스터디카페, 학원 등이 입점하여 운영 중이거나 운영되었던 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 나주혁신도시 내에서 "빛가람중학교" 동측 인근에 위치합니다. 대규모 아파트 단지를 배후지로 하며, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재된 노선상가지대에 속합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 본건 북측으로는 왕복 4차로(6차로) 도로, 남측으로는 왕복 2차로 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법에 따른 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2016년 6월 30일에 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을7)입니다. 모든 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손연정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-27

* 확정일자: 2024-04-25

* 배당신고일자: 2024-05-01

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 등기부 채권액은 3,928,425,609원입니다.

3.4. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-07-22

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 나주혁신도시는 공공기관 이전에 따라 조성된 신도시로, 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있습니다. 근린생활시설과 교육시설이 혼재하는 지역적 특성을 가집니다.

4.2. 상가 현황 및 공실률

나주혁신도시는 상가 공급 대비 인구 유입 속도, 특히 공실률에 대한 우려가 지속적으로 제기되고 있습니다. 일부 조사에 따르면 혁신도시 전체 상가 평균 공실률이 40%대를 넘어서는 등 공실 문제가 심각한 것으로 나타났습니다. 1층 및 2층 등 접근성이 좋은 상가는 상대적으로 나은 편이나, 층이 높아질수록 공실률이 높아지는 경향을 보입니다. 본 물건은 4층에 위치하므로 이러한 상권 전반의 높은 공실률 리스크를 고려해야 합니다.

4.3. 주요 업종

주변 상권에는 음식점, 카페, 학원, 병원, 편의시설 등 다양한 업종이 분포하고 있습니다. 본 건물의 이용 상태에서도 커피전문점, 음식점, 스터디카페, 어학원, 수학학원 등이 언급되어, 교육 및 F&B 업종이 활발히 운영되었거나 운영 중인 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 빛가람중학교가 인근에 소재합니다.

* 편의시설: 나주혁신도시 내 주민들을 위한 생활 밀착형 복합시설들이 확충되고 있으며, '빛가람 꿈자람센터'와 같은 아동·가족 복지 시설이 운영 중입니다.

* 교통: 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상권 공실률 및 경기 침체

나주혁신도시 상권 전반의 높은 공실률은 본 물건의 잠재적 가치 하락 요인이 될 수 있습니다. 공공기관 종사자들의 주말 외출로 인한 소비 감소 또한 상권 활성화에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

집합건축물대장과 등기사항전부증명서 간의 전유 면적 차이가 존재합니다. 특히, 기호 4호실은 건축물대장상 말소된 것으로 확인됩니다. 이는 향후 명도 또는 활용 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 지역 내 환경 문제 (혐오시설 관련)

나주혁신도시 및 주변 지역에서는 악취 민원, 특히 축산 농가와 폐기물 처리 시설(SRF 발전소 등)로 인한 환경 문제에 대한 민원이 지속적으로 제기되고 있습니다. 이러한 환경 문제는 지역의 전반적인 주거 및 상업 환경의 질에 영향을 미칠 수 있으며, 잠재적인 가치 하락 요인으로 작용할 수 있습니다. SRF 발전소의 경우, 과거 축산 악취 민원을 고려하여 위치가 변경되었음에도 불구하고 환경 논란으로 인해 가동에 어려움을 겪은 사례가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시라는 개발된 신도시 내에 위치하며, 근린상가로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대중교통 및 도로 접근성이 양호하며, 주변에 주거 단지가 많아 잠재적 수요가 존재합니다. 또한, 지역 내 상생협력 노력이 높은 평가를 받는다는 점은 긍정적 요소입니다. 그러나, 나주혁신도시 상권의 높은 공실률, 공부와의 차이, 그리고 지역적으로 지속되는 악취 및 환경 민원 관련 이슈는 본 물건의 투자 시 신중한 검토를 요구합니다. 특히 4층이라는 위치적 특성과 현재 상권의 침체 상황을 고려할 때, 임차 확보 및 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 내 근린상가로서의 잠재력

* 우수한 도로 접근성 및 대중교통 이용 편의성

* 지역 내 상생협력 노력 및 인프라 확충 움직임

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다. 본 건의 경우 인수 보증금은 0원입니다. 그러나, 현재 상권의 높은 공실률, 지역 내 환경 문제, 4층이라는 상가의 위치적 특성 등을 종합적으로 고려할 때, 예상되는 수익률과 투자 위험도를 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 개별 물건의 현황 파악이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.