나이스옥션 법원경매 광주 2024타경1154 [5] 전라남도 나주시 빛가람동 643-3 휴타워 1동 4층 401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람중학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 나주혁신도시내 대규모 아파트단지를 배후지로 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는
노선상가지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내
제1층 제101호 외 9개호로서,
외벽 : 돌붙임 및 강화유리 마감,
내벽 : 모르타르위 페인팅, 타일붙임, 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

공히 근린생활시설이며
기호 1) : MEGA커피전문점
기호 2), 3) : 제주올레면옥(경계벽 구분없이 일체로 이용중임.)
기호 4) : -
기호 5), 7) : NARU study cafe
기호 6) : 클로이잉글리쉬어학원
기호 8) : 김쌤수학학원
기호 9) : 유클리드어학원
기호 10) : 구몬학습, 킹덤영어(경계벽으로 구분하여 2개호로 이용중임.)

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세로장방형의 평지로서, 상업용건물 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4(6)차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2016-04-07)(접합), 중로2류
(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개
발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

본건 기호 2), 3)은 집합건축물대장상 전유부합병(102호, 103호, 104호)으로 인한 상호면
적변경( 2015.12.18.)으로 등기사항전부증명서상 전유면적(기호 2) : 71.25㎡, 기호 3) :
76.25㎡, 기호 4) : 63.72㎡)과 건축물대장상 전유면적(기호 2) : 102.03㎡, 기호 3) :109.1
9㎡, 기호 4) : -㎡)이 상이하며, 본건 기호 4)는 말소되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 2), 3)은 경계벽 구분없이 일체로 이용중이며, 본건 기호 10)은 경계벽으로 구분
되어 2개호로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경1154 (5)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 643-3 휴타워 1동 4층 401호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 190,000,000원

* 토지면적: 41.67㎡ (약 12.6평)

* 토지지분: 41.67㎡ (약 12.6평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 100.61㎡ (약 30.4평)

* 건물지분: 100.61㎡ (약 30.4평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람중학교" 동측 인근에 위치하며, 나주혁신도시 내 대규모 아파트단지를 배후지로 하는 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 5층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로서, 외벽은 돌붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 모르타르 위 페인팅, 타일붙임, 인테리어 마감 등이며, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

* 토지 현황: 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세로장방형의 평지로서 상업용 건물 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건 북측으로 왕복 4차로(6차로) 도로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 혁신도시개발예정지구에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기사항전부증명서상 2016년 6월 30일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을7)이 말소기준권리입니다.

* 총 채무액: 등기부상 채무 총액은 약 39억 2천 8백만원으로 파악됩니다. 이는 감정가를 현저히 상회하는 매우 높은 수준입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2018년 2월 13일

* 확정일자: 2018년 2월 13일

* 배당신고일자: 2024년 3월 4일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 등기부상의 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 바 없으나, 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 바로는 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 공부상 차이: 집합건축물대장상 전유부 합병으로 인한 면적 변동이 있으며, 일부 호실(기호 4호)은 건축물대장에서 말소된 사실이 있습니다. 또한, 기호 2), 3)은 경계벽 없이 일체로 이용 중이고, 기호 10)은 경계벽으로 구분되어 2개 호실로 이용 중입니다. 등기사항전부증명서상 전유면적과 건축물대장상 전유면적이 상이한 부분이 존재하므로 현장 조사 시 정확한 면적 및 이용 상태를 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 나주혁신도시 내 배후 주거단지를 기반으로 형성된 상업 지역에 위치하고 있습니다.

* 업종 분포: 주변으로는 대규모 아파트단지가 밀집해 있으며, 커피전문점, 음식점, 스터디 카페, 학원 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다. 이는 지역 주민 및 학생들의 수요를 충족시키는 상권임을 시사합니다.

* 유동인구: 나주혁신도시의 개발 계획과 함께 지속적인 인구 유입이 예상되는 지역으로, 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 나주혁신도시 내 상업시설이 잘 갖추어져 있어 금융, 외식, 쇼핑 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: "빛가람중학교"가 인근에 위치하며, 다수의 학원이 성업 중이어서 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 시내버스 승강장 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 우수하여 광주 및 타 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 주변 혐오시설: 본건 주변 반경 5km 이내에 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 규모: 등기부 채무 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 수준으로, 경매 진행 과정에서 여러 차례 유찰될 가능성이 높으며, 최저가 낙찰 후에도 채무 변제를 위한 추가적인 자금 소요 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공부상 오류 및 현황: 건물 등기부와 건축물대장 간의 면적 차이, 일부 호실의 말소 및 합병 등 공부와 현황이 일치하지 않는 부분이 있어, 인수 후 관리에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 설정된 물건이므로, 본건 외 다른 담보물건의 경매 진행 상황이 본건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 수익형 상가 리스크: 현재 다수의 상가가 다양한 업종으로 운영되고 있으나, 경기 변동이나 임대료 경쟁 심화 시 공실 발생 또는 임대 수익률 하락 가능성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 나주혁신도시라는 신도시의 발전 가능성과 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 근린상가의 이점을 가지고 있습니다. 또한, 현재 다수의 점포가 활발하게 운영되고 있어 상권의 수요가 있음을 보여줍니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 하지만, 채권 총액이 매우 높아 경매 절차가 원활하지 않을 수 있으며, 공부와의 차이로 인한 잠재적 문제점들을 면밀히 검토해야 합니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 혁신도시의 장기적인 가치 상승 잠재력: 나주혁신도시는 지속적인 개발 및 인구 유입이 예상되는 지역으로, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 현황 운영 중인 다수 점포: 다양한 업종의 점포가 운영 중이라는 것은 해당 상권의 수요와 활성도를 나타내며, 인수 후 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 명도 부담 적음: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

* 적정 가격 낙찰 시 시세차익 기대: 높은 채무 규모로 인한 여러 차례 유찰 시, 감정가 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰받아 시세차익을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가 1억 9천만원을 기준으로, 본 물건의 높은 채무 규모와 공부상 차이 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 시세, 건물 상태, 향후 예상 임대수익률 등을 종합적으로 분석하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않습니다.

* 본 건의 경우, 권리 관계가 복잡하고 채무 총액이 과다하여 최초 감정가보다 현저히 낮은 가격에서 시작할 가능성이 높습니다. 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 60~80% 수준에서 접근을 고려해볼 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 유동적입니다. (예시: 1억 1천 4백만원 ~ 1억 5천 2백만원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.