나이스옥션 법원경매 광주 2024타경1154 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 643-3 휴타워 1동 3층 301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람중학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 나주혁신도시내 대규모 아파트단지를 배후지로 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는
노선상가지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내
제1층 제101호 외 9개호로서,
외벽 : 돌붙임 및 강화유리 마감,
내벽 : 모르타르위 페인팅, 타일붙임, 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

공히 근린생활시설이며
기호 1) : MEGA커피전문점
기호 2), 3) : 제주올레면옥(경계벽 구분없이 일체로 이용중임.)
기호 4) : -
기호 5), 7) : NARU study cafe
기호 6) : 클로이잉글리쉬어학원
기호 8) : 김쌤수학학원
기호 9) : 유클리드어학원
기호 10) : 구몬학습, 킹덤영어(경계벽으로 구분하여 2개호로 이용중임.)

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세로장방형의 평지로서, 상업용건물 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4(6)차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2016-04-07)(접합), 중로2류
(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개
발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

본건 기호 2), 3)은 집합건축물대장상 전유부합병(102호, 103호, 104호)으로 인한 상호면
적변경( 2015.12.18.)으로 등기사항전부증명서상 전유면적(기호 2) : 71.25㎡, 기호 3) :
76.25㎡, 기호 4) : 63.72㎡)과 건축물대장상 전유면적(기호 2) : 102.03㎡, 기호 3) :109.1
9㎡, 기호 4) : -㎡)이 상이하며, 본건 기호 4)는 말소되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 2), 3)은 경계벽 구분없이 일체로 이용중이며, 본건 기호 10)은 경계벽으로 구분
되어 2개호로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경1154 (3)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 643-3 휴타워 1동 3층 301호

용도: 근린상가

감정가: 192,000,000원

채권자: 엠OOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 42.11㎡ (약 12.74평)

건물면적: 101.66㎡ (약 30.75평)

2. 입지조건

2.1. 건물 및 대지 현황

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람중학교" 동측 인근에 위치합니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 5층 건물 중 제1층 제101호 외 9개호로서, 본건은 3층 301호입니다.

외벽은 돌붙임 및 강화유리, 내벽은 모르타르 위 페인팅, 타일, 인테리어 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 새시창호입니다.

토지는 인접지 및 도로와 등고 평탄한 세로장방형의 평지로서 상업용 건물 건부지로 이용중입니다.

본건 북측으로는 왕복 4(6)차로, 남측으로는 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.2. 주위 환경 및 교통상황

본건 주위는 나주혁신도시 내 대규모 아파트단지를 배후로 하여 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

단지까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m)의 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m), 상대보호구역, 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2016년 6월 30일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을8)입니다.

본 물건은 임의경매 개시결정(영광새마을금고, 2024타경1154)이 등기되어 있으며, 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 3,928,425,609원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-12-20

확정일자: 2024-03-06

배당신고일자: 2024-03-12

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

(본 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 없습니다.)

3.3. 기타 권리사항

본건 기호 2), 3)은 집합건축물대장상 전유부합병으로 인해 등기사항전부증명서와 건축물대장상 전유면적이 상이하며, 기호 4)는 건축물대장상 면적이 없고 말소되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본건은 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 구체적인 이용 현황은 다음과 같습니다.

- 기호 1): MEGA커피전문점

- 기호 2), 3): 제주올레면옥 (경계벽 구분 없이 일체로 이용 중)

- 기호 5), 7): NARU study cafe

- 기호 6): 클로이잉글리쉬어학원

- 기호 8): 김쌤수학학원

- 기호 9): 유클리드어학원

- 기호 10): 구몬학습, 킹덤영어 (경계벽으로 구분하여 2개 호로 이용 중)

4.2. 주변 상권 특성

나주혁신도시 내 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 상업 지역으로, 다양한 업종의 근린생활시설 및 교육시설이 혼재하고 있어 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: "빛가람중학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 교통 시설: 시내버스승강장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 시설: 대규모 아파트 단지가 배후에 있어 주거 밀집 지역입니다.

* 기타: 혁신도시 내 중심 상업지구에 위치하여 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 및 기타 환경 문제

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 나주혁신도시 인근 지역에서는 과거부터 축사 및 쓰레기 소각 등으로 인한 악취 관련 민원이 제기된 바 있습니다. 이는 해당 물건의 직접적인 영향 범위는 아니나, 지역 환경에 대한 잠재적 고려사항이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 공부상 차이

집합건축물대장과 등기사항전부증명서 간의 면적 차이가 존재하며, 일부 호실(기호 4)은 말소된 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 건물 이용 및 관리에 있어 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 과다한 채권 총액

등기부채권 총액(약 39억원)이 감정가(약 1.9억원) 대비 현저히 높아, 입찰 경쟁이 치열하지 않을 경우 매우 낮은 낙찰가율이 예상됩니다.

6.3. 도시계획적 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 혁신도시개발예정지구 등 도시계획 관련 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 나주혁신도시의 중심 상업 지역에 위치한 근린상가 물건으로, 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 현재 다양한 업종의 상가들이 영업 중이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성 또한 양호합니다. 권리관계는 복잡하나 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 매우 높은 채권 총액으로 인해 상당한 유찰 후 저가 낙찰이 예상되며, 이는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시의 지속적인 발전 가능성과 풍부한 배후 수요.

* 현재 운영 중인 다양한 업종의 상가들로 인한 상권 활성화 기대.

* 높은 채권 총액으로 인한 저가 낙찰 가능성으로 인한 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 없습니다. 본건의 경우, 감정가액 192,000,000원 대비 매우 높은 총 채권액으로 인해 다수의 유찰이 예상되며, 이에 따라 낙찰가율은 현저히 낮아질 가능성이 높습니다. 정확한 예상 입찰가는 현재 시점에서의 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 유사 물건의 거래 사례, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 분석을 통해 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가의 일정 비율 이하로 입찰가를 결정하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.