나이스옥션 법원경매 광주 2024타경1154 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 643-3 휴타워 1동 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람중학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 나주혁신도시내 대규모 아파트단지를 배후지로 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는
노선상가지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내
제1층 제101호 외 9개호로서,
외벽 : 돌붙임 및 강화유리 마감,
내벽 : 모르타르위 페인팅, 타일붙임, 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

공히 근린생활시설이며
기호 1) : MEGA커피전문점
기호 2), 3) : 제주올레면옥(경계벽 구분없이 일체로 이용중임.)
기호 4) : -
기호 5), 7) : NARU study cafe
기호 6) : 클로이잉글리쉬어학원
기호 8) : 김쌤수학학원
기호 9) : 유클리드어학원
기호 10) : 구몬학습, 킹덤영어(경계벽으로 구분하여 2개호로 이용중임.)

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세로장방형의 평지로서, 상업용건물 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4(6)차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2016-04-07)(접합), 중로2류
(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개
발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

본건 기호 2), 3)은 집합건축물대장상 전유부합병(102호, 103호, 104호)으로 인한 상호면
적변경( 2015.12.18.)으로 등기사항전부증명서상 전유면적(기호 2) : 71.25㎡, 기호 3) :
76.25㎡, 기호 4) : 63.72㎡)과 건축물대장상 전유면적(기호 2) : 102.03㎡, 기호 3) :109.1
9㎡, 기호 4) : -㎡)이 상이하며, 본건 기호 4)는 말소되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 2), 3)은 경계벽 구분없이 일체로 이용중이며, 본건 기호 10)은 경계벽으로 구분
되어 2개호로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경1154 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 643-3 휴타워 1동 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 578,000,000원

토지면적: 28.10㎡ (약 8.50평)

건물면적: 67.84㎡ (약 20.52평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경우

채권자: 엠OOOOOOOO (본건 임의경매 신청 채권자는 영광새마을금고임)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람중학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 나주혁신도시 내 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.

* 교통: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 도로: 본건 북측으로는 왕복 4차로(6차로), 남측으로는 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 신용민 (2014-12-11)

* 말소기준권리: 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 2016-06-30, 998,400,000원)

* 기타 말소된 권리: 다수의 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 정성철, 오태원), 가압류 (신용보증기금, 광주은행, 우리금융캐피탈), 압류 (나주세무서장, 나주시), 근질권설정 (느티나무제사차유한회사) 등이 등기되어 있었으나 모두 말소되었습니다.

* 총 채권액: 3,928,425,609원

* 본 경매 개시 결정권리: 근저당권 (영광새마을금고, 782,906,650원, 2024-02-15)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 언급은 있으나, 구체적인 내용은 비어있어 확인이 필요합니다. 다만, 일반적인 임의경매 절차에 따라 대부분의 권리는 소멸됩니다.

* 임차인현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2023-11-14

* 확정일자: 2023-11-14

* 배당신고일자: 2024-04-09

* 대항력: 없음

* 임차인: 최

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022-03-23

* 확정일자: 2022-03-23

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원. 상기 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

* 주변업종: 본건 건물 내에는 MEGA커피전문점, 제주올레면옥, NARU study cafe, 클로이잉글리쉬어학원, 김쌤수학학원, 구몬학습, 킹덤영어 등의 근린생활시설 및 교육시설이 입점해 있습니다.

* 배후수요: 나주혁신도시 내 대규모 아파트 단지를 배후지로 하고 있어 배후수요가 풍부합니다.

* 입지: 상업지역 내 노선상가지대로 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 특이사항: 일부 호실(기호 2,3)은 경계벽 구분 없이 일체로 이용 중이며, 일부 호실(기호 10)은 경계벽으로 구분되어 2개 호실로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 주변시설: "빛가람중학교" 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 나주혁신도시 내 상가 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 총 채권액(약 39.3억원)이 감정가(약 5.8억원)를 크게 초과하므로 채무 규모가 매우 큰 상태입니다.

* 공부와의 차이: 집합건축물대장상 전유부합병으로 인한 면적 상이 및 일부 호실(기호 4) 말소 등기가 존재합니다. 이는 추후 등기 정리가 필요한 부분입니다.

* 토지이용제한: 상대보호구역으로 지정되어 있어, 특정 업종의 신규 입점이나 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공되었으므로, 다른 공동담보물의 경매 진행 결과에 따라 본건의 매각 진행에 영향을 받을 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본건은 나주혁신도시라는 신흥 상권 내에 위치한 근린상가 건물로, 풍부한 배후 수요와 양호한 교통망을 갖추고 있습니다. 현재 다양한 근린생활 및 교육 시설이 운영되어 활성화된 상권을 이루고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 임차인 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 채무 총액이 매우 높고 공동담보 물건이라는 점, 그리고 공부와의 차이 및 토지이용 제한 등의 잠재적 리스크는 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 나주혁신도시의 성장 가능성 및 미래 가치 상승 기대.

* 대규모 아파트 단지로부터의 안정적인 배후 수요 확보.

* 다양한 업종의 상가 밀집으로 인한 시너지 효과.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크 최소화.

9. 예상입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 '인수 보증금'을 제외해야 합니다. 본건의 경우, 모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 0원입니다. 따라서 예상 입찰가는 물건의 감정가, 현재 시장 가치, 향후 상권 발전 가능성, 권리 관계의 안정성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다, 인수 부담이 없다는 점을 바탕으로 낙찰자의 투자 전략과 시장 상황 분석에 따라 감정가를 기준으로 신중하게 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.