나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55548 [5] 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ‘신봉초등학교’ 남동측 근거리에 위치하며,
주위는 대단위 아파트단지, 각급학교, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택
지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인접하여 있는 등 전반적인 교통상황 무난함,

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 9층 중 301호,302호,401호,402호,501호,502호,701호,801호,
802호 단위세대로서

외벽 : 하단부 외장석재붙임, 몰탈위페인팅 등
창호 : 샷시 2중창 등

이용상태

기호(1~6) : 오피스텔, 기호(7~9) : 다세대주택(후첨 '내부개황도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 오피스텔 및 다세대주택 및 사무소부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측이 폭 약 20미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55548 (5)

소재지: 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 5층501호

신주소: 경기도 용인시 수지구 신봉1로138번길 20 (신봉동)

건물명: 어반시아(URBAN SIA)

용도: 오피스텔, 다세대주택, 사무소 (집합건축물대장상 업무시설)

감정가: 581,000,000원 (5억 8천 1백만원)

토지면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

토지지분: 29.94㎡ (약 9.06평)

건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

건물지분: 84.87㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구룡포수산업협동조합 (임의경매 신청 채권자)

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

총 층수: 9층 (본건 5층)

준공일: 2021년 09월 02일

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역

공부와의 차이: 없음

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ‘신봉초등학교’ 남동측 근거리에 위치.

* 주위환경: 대단위 아파트단지, 각급 학교, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 버스정류장이 인접하여 있는 등 전반적인 교통상황이 무난함.

* 인접 도로상태: 북서측이 폭 약 20미터 도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 '지상권개요' 공란)

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 장기태 외 1명 (2021-09-10)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 원득연 외 1명 (2022-10-26)

* 근저당권 (말소기준권리): 수협엔피엘대부주식회사 (2022-10-26, 468,000,000원)

* 근저당권: 이인순 (2024-09-19, 162,500,000원) - 말소

* 지분압류: 용인시수지구청 (2024-05-22, 3번 원득연지분압류) - 말소

* 임의경매개시결정: 구룡포수산업협동조합 (2025-04-24, 3,888,893,235원) - 말소

* 등기부채권 총액: 630,500,000원 (468,000,000원 + 162,500,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 구

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-21

* 확정일자: 2023-04-06

* 배당신고일자: 2025-05-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 경기도 용인시 수지구 신봉동의 주택지대에 위치하며, 인근에 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 단독 주택 및 다양한 근린생활시설이 분포하여 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 건물 자체는 오피스텔, 다세대 주택, 사무소 등으로 복합 이용되고 있어 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 도보권 내 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 또한 근접해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다.

* (외부 검색을 통한 혐오시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 신봉초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수하며, 아파트 단지 및 근린생활시설과의 접근성이 좋습니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건은 비행안전제3구역(전술)에 해당하여, 향후 건축물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

* 건물 이용: 오피스텔, 다세대주택, 사무소 등으로 복합 이용되고 있어, 관리 주체나 관리 방식에 따라 하자 발생 가능성이 존재할 수 있습니다. (현재까지 특이사항 보고 없음)

* 임차인: 현황 임차인(구 )이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 신봉동의 우수한 주거 환경 속에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 오피스텔입니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 부담 없이 취득할 수 있는 장점이 있습니다. 다만, 비행안전구역이라는 법적 제약 사항이 있어 투자 시 이를 충분히 고려해야 합니다. 전반적으로 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 1. 입지: 용인시 수지구 신봉동의 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 2. 교통: 버스 정류장 인접, 차량 접근성 용이.

* 3. 권리: 인수되는 권리 및 임차인 보증금 없음.

* 4. 교육 환경: 신봉초등학교 인접으로 자녀 교육에 유리.

* 5. 잠재력: 성장관리권역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 (비행안전구역 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 581,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현 시세 기반 예상 입찰가:

본 물건에 대한 정확한 시세 분석을 위해서는 인근 지역의 유사 물건 실거래가, 임대 시세, 건물 관리 상태 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 시장 조사가 필수적입니다.

제공된 정보와 일반적인 경매 투자 관점에서, 감정가를 기준으로 낙찰가율을 산정해 볼 수 있습니다.

통상적으로 감정가의 70% ~ 90% 범위에서 입찰이 이루어지는 점을 감안할 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 다음과 같이 예상해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 약 406,700,000원 (감정가의 70%)

* 적정 수준 접근 시: 약 493,850,000원 (감정가의 85%)

최종 입찰가 결정은 개별적인 투자 목표, 자금 계획, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.