나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55548 [9] 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 8층802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ‘신봉초등학교’ 남동측 근거리에 위치하며,
주위는 대단위 아파트단지, 각급학교, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택
지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인접하여 있는 등 전반적인 교통상황 무난함,

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 9층 중 301호,302호,401호,402호,501호,502호,701호,801호,
802호 단위세대로서

외벽 : 하단부 외장석재붙임, 몰탈위페인팅 등
창호 : 샷시 2중창 등

이용상태

기호(1~6) : 오피스텔, 기호(7~9) : 다세대주택(후첨 '내부개황도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 오피스텔 및 다세대주택 및 사무소부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측이 폭 약 20미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55548 (9)

소재지: 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 8층 802호

건물명: 어반시아(URBAN SIA)

용도: 다세대주택 (건축물대장상 주요 용도: 업무시설, 세부 용도: 오피스텔, 다세대주택, 사무소)

감정가: 602,000,000원

토지면적: 22.60㎡ (약 6.84평)

토지지분: 22.6㎡

건물면적: 64.05㎡ (약 19.38평)

건물지분: 64.051㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOOOO

건축년도: 2018년 (준공), 2021년 (사용승인)

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하 1층, 지상 9층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 '신봉초등학교' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 각급 학교, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 인접하여 있어 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로상태:

북서측으로 폭 약 20미터 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2022년 10월 26일 수협엔피엘대부주식회사 앞으로 설정된 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

주요 채권액 (말소기준권리 기준):

근저당권 설정 금액은 514,800,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인 1: 박종혁

보증금: 50,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024-12-26

배당신고일자: 2025-07-03

대항력: 없음

* 임차인 2: 박준규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-26

대항력: 없음

인수되는 보증금:

현재 파악된 임차인 중 대항력이 있는 임차인은 없으므로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

건물 현황:

본 건물 '어반시아'는 총면적 약 1496.1㎡ (약 452.5평), 대지면적 약 404㎡ (약 122.2평) 규모로, 오피스텔, 다세대주택, 사무소 등이 복합적으로 이용되고 있습니다. 본건은 해당 건물 8층에 위치한 전용면적 64.05㎡ (약 19.38평)의 주택입니다.

주변 매매 시세:

* 인근 '웰스톤시티앤웰스톤애비뉴' (2015년 건축, 전용면적 약 20.84㎡)는 2026년 6월 9,500만원에 거래되었습니다 (약 456만원/㎡).

* 인근 '벨몽테' (2017년 건축, 전용면적 약 81.79㎡)는 2026년 6월 5,170만원에 거래되었습니다 (약 632만원/㎡).

시세 분석:

본건(전용면적 64.05㎡)은 두 사례의 중간 규모이며, 건축 연도상 비교적 최신 축에 속합니다. 제공된 시세 정보를 감안할 때, 본건의 감정가(602,000,000원)는 최근 거래된 실거래가보다 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

주변 환경:

본건은 신봉초등학교가 근거리에 위치하고 있으며, 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재된 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설:

단지 내 또는 인근 상가를 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

교통:

단지 앞에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 도로망이 잘 정비되어 있어 차량을 이용한 이동도 수월합니다.

건물 설비:

건물 내 급배수, 위생, 승강기, 난방 등 기본적인 생활 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계:

현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수 부담이 없으나, 임대 관계는 '미상'으로 표기되어 있습니다. 잔금 납부 전 점유 관계 및 실제 거주 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

건물 용도 복합성:

오피스텔, 다세대주택, 사무소가 혼합된 복합 용도 건물로, 향후 일반 아파트 대비 관리 측면에서 차이가 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제한:

비행안전제3구역에 포함되어 있어, 향후 건축 또는 증축 관련 규제에 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 3구역의 경우 영향은 상대적으로 적은 편입니다.

시세 대비 높은 감정가:

주변 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정되었습니다. 따라서 입찰 시에는 철저한 시세 조사를 바탕으로 합리적인 가격 책정이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구의 선호 주거 지역에 위치한 비교적 최신 축에 속하는 복합 용도 건물 내 주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가와 주변 실거래가 간의 차이가 존재하는 점을 감안하여, 신중한 시세 분석을 통한 최적의 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 용인 수지구의 대표적인 주거 지역으로, 신봉초등학교와 근린시설 이용이 편리합니다.

* 최신 건축물: 2018년 준공되어 노후도가 적고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 등기부입니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 향후 시장 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 602,000,000원입니다.

주변 실거래가(2026년 6월) 분석 결과, 전용면적 20.84㎡는 9,500만원(약 456만원/㎡), 전용면적 81.79㎡는 5,170만원(약 632만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건(전용면적 64.05㎡)의 최근 거래 시세는 약 400,000,000원에서 450,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가와 시세 간의 차이가 존재하므로, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 전략적입니다.

따라서, 보수적으로 감정가의 약 70~85% 수준인 420,000,000원에서 510,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

본 보고서에서는 500,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.