나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55548 [7] 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ‘신봉초등학교’ 남동측 근거리에 위치하며,
주위는 대단위 아파트단지, 각급학교, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택
지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인접하여 있는 등 전반적인 교통상황 무난함,

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 9층 중 301호,302호,401호,402호,501호,502호,701호,801호,
802호 단위세대로서

외벽 : 하단부 외장석재붙임, 몰탈위페인팅 등
창호 : 샷시 2중창 등

이용상태

기호(1~6) : 오피스텔, 기호(7~9) : 다세대주택(후첨 '내부개황도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 오피스텔 및 다세대주택 및 사무소부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측이 폭 약 20미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55548 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구룡포수산업협동조합 (말소기준권리 채권액: 480,000,000원)

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7, 7층 701호

건물명: 어반시아(URBAN SIA)

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하 1층, 지상 9층 중 7층 701호

건축년도: 사용승인 2021년 9월 2일 (건축 허가 2018년 2월 1일)

용도: 다세대주택 (건축물대장상 주용도: 업무시설, 기타용도: 오피스텔, 다세대주택, 사무소)

감정가: 576,000,000원 (57,600만원)

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.62㎡ (약 6.54평)

건물면적: 61.27㎡ (약 18.53평)

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동에 위치하며, 신봉초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 대단위 아파트단지, 각종 학교, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로서 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측으로는 폭 약 20미터의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준주거지역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m), 보조간선도로로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 10월 26일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당 (480,000,000원) 입니다.

등기부채권 총액: 480,000,000원 (48,000만원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 개요: 없음).

3.2. 임차인 현황

임차인: 김순옥

보증금: 50,000,000원 (5,000만원)

차임: 1,000,000원

전입일자(사업자등록일): 2023년 8월 8일

확정일자: 2025년 5월 15일

배당신고일자: 2025년 5월 15일

대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

*임차인의 보증금이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 채무자에게 별도 구상권을 행사할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 신봉동의 주택지대에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 대규모 상권보다는 주거지 배후의 근린상권 성격이 강합니다.

5. 생활정보

* 주변에 신봉초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 대단지 아파트와 단독주택이 밀집한 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 근린생활시설이 인접하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 주 용도가 '업무시설'로 되어 있으며, 기타 용도로 '오피스텔, 다세대주택, 사무소'가 기재되어 있어 실제 이용 현황과 공부상의 용도 간 차이가 있을 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 금융기관 대출 시 제약이 될 수 있습니다.

* 임차인의 임대관계는 미상이며, 보증금 및 차임 외에 추가적인 권리 사항이 없는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 수지구 신봉동의 주택지대에 위치하며, 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 최신 축에 속하며, 적정 면적을 갖추고 있습니다. 다만, 건축물대장상 주 용도가 업무시설로 되어 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신봉동 지역의 주거지 내 입지로 안정적인 수요 기대 가능

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이한 교통 환경

* 비교적 신축 건물로 유지보수 부담이 적을 것으로 예상

* 감정가 대비 시장 시세 비교를 통해 저가 매수 기회 모색 가능

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 규모의 다세대주택인 '벨몽테'(81.79㎡)가 2026년 6월 15일에 517,000,000원 (51,700만원)에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 576,000,000원 (57,600만원)보다 낮은 수준이며, 평당 약 2,076만원의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 건물 면적 61.27㎡ (약 18.53평) 기준으로 보수적인 시세 적용 시 약 38,700만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 건축물대장상 용도 차이 및 주변 시세 변동 가능성을 고려하여, 본 건의 감정가와 시장 거래 사례를 종합적으로 판단할 때, 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 유리합니다.

예상 입찰가: 490,000,000원 (49,000만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.