나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55548 [8] 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 8층801호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ‘신봉초등학교’ 남동측 근거리에 위치하며,
주위는 대단위 아파트단지, 각급학교, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택
지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인접하여 있는 등 전반적인 교통상황 무난함,

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 9층 중 301호,302호,401호,402호,501호,502호,701호,801호,
802호 단위세대로서

외벽 : 하단부 외장석재붙임, 몰탈위페인팅 등
창호 : 샷시 2중창 등

이용상태

기호(1~6) : 오피스텔, 기호(7~9) : 다세대주택(후첨 '내부개황도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 오피스텔 및 다세대주택 및 사무소부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측이 폭 약 20미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55548 (8)

소재지: 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 8층 801호 (신봉1로138번길 20)

건물명: 어반시아 (URBAN SIA)

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 오피스텔, 다세대주택, 사무소 복합 용도)

건축년도: 2018년 (허가), 2021년 (사용승인)

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

총 층수: 9층 건물 중 8층

전유 면적: 61.27㎡ (약 18.53평)

감정가: 576,000,000원

1.2. 토지 정보

토지 면적: 21.62㎡ (약 6.54평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역

1.3. 매각 및 경매 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자 (경매 신청): 구룡포수산업협동조합

말소기준권리 채권자 (근저당): 수협엔피엘대부주식회사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ‘신봉초등학교’ 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 대단위 아파트단지, 각급 학교, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인접한 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 북서측으로 폭 약 20미터 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 을1 근저당권 (수협엔피엘대부주식회사, 480,000,000원)입니다.

매각으로 인해 을1 근저당권 이하 등기된 권리(갑4 임의경매 등)는 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (물건명세서상 지상권 개요는 있으나, 상세 내용은 확인되지 않으며 매각으로 소멸되지 않는 권리에 명시되지 않아 통상 소멸 예상).

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상인 경우, 소유자 외 전입 세대가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 예상되나, 세심한 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

주거지역 내에 위치하여 통상적인 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

신봉초등학교 인근으로 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교육: 신봉초등학교 인접

* 교통: 버스정류장 인접

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

5. 잠재적 리스크

* 건물 용도 복합성: 건축물대장상 업무시설, 오피스텔, 다세대주택, 사무소 등으로 등재되어 있어 실제 이용 상태와 공부상 현황의 차이로 인한 민원 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(576,000,000원) 대비 주변 실거래가 정보에서 나타나는 가격 수준(평당 약 15.1백만원 ~ 20.9백만원)에 다소 차이가 존재하므로, 시장 가치와 감정가 사이의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 기본적인 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 명도: 소유자 외 거주자가 있을 경우, 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다. (단, 인수 보증금 0원으로 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.)

6. 종합 의견

본건은 용인시 수지구 신봉동에 위치한 철근콘크리트구조의 주거용 건물(8층 801호)입니다. 신봉초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하며, 교통 접근성 또한 무난한 편입니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있어 안전한 취득이 가능합니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 입찰 시 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 신중하게 가격을 결정해야 합니다. 복합 용도 건물로서 실제 이용 현황 및 관련 법규에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 용인시 수지구 신봉동의 우수한 주거 환경 및 생활 인프라.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 확보할 수 있는 기회.

* 복합 용도 건물로서 실거주 및 임대 수익 창출 등 다양한 투자 활용 가능성.

* 경매 물건으로 시세 대비 합리적인 가격에 매수할 수 있는 잠재력.

8. 예상 입찰가

감정가: 576,000,000원

건물 면적: 61.27㎡ (약 18.53평)

주변 유사 물건 실거래가 분석 (2026년 6월 기준)

* '벨몽테' (81.79㎡): 517,000,000원 (평당 약 20.9백만원)

* '웰스톤시티앤웰스톤애비뉴' (20.84㎡): 95,000,000원 (평당 약 15.1백만원)

감정가 대비 75% 수준: 432,000,000원

감정가 대비 80% 수준: 460,800,000원

말소기준권리 (근저당): 480,000,000원

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현재 시세 기준 적정 입찰가는 약 450,000,000원 내외로 판단됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 최근 실거래가 변동 추이 파악, 경쟁 입찰 상황 분석 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.