나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55548 [3] 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ‘신봉초등학교’ 남동측 근거리에 위치하며,
주위는 대단위 아파트단지, 각급학교, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택
지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인접하여 있는 등 전반적인 교통상황 무난함,

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 9층 중 301호,302호,401호,402호,501호,502호,701호,801호,
802호 단위세대로서

외벽 : 하단부 외장석재붙임, 몰탈위페인팅 등
창호 : 샷시 2중창 등

이용상태

기호(1~6) : 오피스텔, 기호(7~9) : 다세대주택(후첨 '내부개황도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 오피스텔 및 다세대주택 및 사무소부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측이 폭 약 20미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉1로138번길 20 (신봉동)에 위치하며, 건물명은 ‘어반시아(URBAN SIA)’입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕의 지하 1층, 지상 9층 건물 중 4층 401호에 해당합니다.

1.2. 면적 및 용도

토지면적은 29.94㎡ (약 9.06평)이며, 건물면적은 84.87㎡ (약 25.67평)입니다. 본 건물의 용도는 오피스텔입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 건물의 감정가는 581,000,000원입니다. 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 본 경매는 부동산 임의경매입니다. 사건번호는 수원지방법원 2025타경55548 (3)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ‘신봉초등학교’ 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 20미터의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 26일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 모든 권리는 매각으로 인하여 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2023-04-21

* 확정일자: 2023-03-07

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 조 은 대항력이 없으며, 등기부 상 주택임차권 또한 말소 예정으로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

총 채권액은 약 780,500,000원 수준으로 파악됩니다. 말소기준권리 이후의 근저당권, 임차권, 임의경매 개시 결정 등 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 용인시 수지구 신봉동은 신봉초등학교를 중심으로 형성된 주거 밀집 지역입니다. 대규모 아파트 단지와 단독주택이 많으며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 주변 오피스텔 및 주거용 건물 대비 용적률이 높아 향후 개발 가능성도 존재합니다. 현재 주변 오피스텔 시세는 전용면적 기준 평당 1,000만원~1,200만원 수준으로 형성되어 있으며, 본건의 경우 약 84.87㎡ (25.67평)이므로, 이를 감안한 시세 파악이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

* 신봉초등학교 (인접)

* 신봉중학교, 수지고등학교 등 인접

5.2. 교통 및 편의시설

* 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성이 좋습니다.

* 주변 근린생활시설 및 아파트 단지의 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 혐오시설

현재 파악된 바로는 본건 주변에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역에 해당합니다.

* 중로2류 (폭 15m~20m) 지역에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 비행안전제3구역 (군사기지 및 군사시설 보호법) - 군사 작전상 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 성장관리권역 (수도권정비계획법) - 수도권 내 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* 본 건물은 건축물대장상 오피스텔, 다세대주택, 사무소 등으로 복합 이용 중입니다.

* 임차인 조 은 대항력이 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 신봉동의 우수한 학군과 주거 환경을 갖춘 지역에 위치한 오피스텔입니다. 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석이 매우 안전한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신봉초등학교 인근의 안정적인 주거 수요 확보.

* 지역 개발 가능성이 있는 준주거지역에 위치.

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석.

* 전용면적 84.87㎡(약 25.67평)으로 다양한 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

상기 시세 분석 결과, 본 건물의 적정 시세는 약 2억 8,000만원 ~ 3억 2,000만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 5억 8,100만원과 상당한 차이가 있어, 감정가 산정 시점의 시세와 현재 시세의 괴리가 있을 가능성이 높습니다. 인수되는 보증금이 없고 권리 분석이 깨끗한 점을 고려할 때, 시장 시세에 부합하는 2억 8,000만원 ~ 3억 2,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.