나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55548 [6] 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ‘신봉초등학교’ 남동측 근거리에 위치하며,
주위는 대단위 아파트단지, 각급학교, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택
지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인접하여 있는 등 전반적인 교통상황 무난함,

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 9층 중 301호,302호,401호,402호,501호,502호,701호,801호,
802호 단위세대로서

외벽 : 하단부 외장석재붙임, 몰탈위페인팅 등
창호 : 샷시 2중창 등

이용상태

기호(1~6) : 오피스텔, 기호(7~9) : 다세대주택(후첨 '내부개황도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 오피스텔 및 다세대주택 및 사무소부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측이 폭 약 20미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2025타경55548 (6) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7, 5층 502호에 위치하고 있으며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 569,000,000원입니다.

토지 면적은 29.91㎡ (약 9.05평)이며, 건물 면적은 84.79㎡ (약 25.65평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

본 물건의 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 구룡포수산업협동조합입니다.

건물 사용승인일은 2021년 09월 02일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 수지구 신봉동에 위치하며, ‘신봉초등학교’ 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 대단위 아파트 단지와 각급 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

북서측으로는 폭 약 20미터의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 집합건물로, 등기부등본 상 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

소유권 보존 등기는 2021년 09월 10일 장기태 외 1명 명의로 등기되었으며, 이후 소유권 이전 및 신탁 등기 관련 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 2022년 10월 26일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권 최고액 468,000,000원)입니다.

이 근저당권을 기준으로 하여, 본 임의경매 개시결정 등기(2025년 04월 24일, 구룡포수산업협동조합, 채권액 3,888,893,235원)를 포함한 을구의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 468,000,000원입니다.

본 건과 관련하여 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 두

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-11-18

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 임대차 관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 정

보증금: 50,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-11-18

확정일자: 2024-10-07

배당신고일자: 2025-07-01

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 50,000,000원을 새로운 소유주가 인수할 의무는 없습니다. 다만, 임차인 명도 절차 진행 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

인수가 발생할 것으로 예상되는 보증금은 합계 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 용인시 수지구 신봉동은 대단위 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 조화롭게 분포된 주거 밀집 지역입니다.

특히 신봉초등학교 인근으로, 학생 및 학부모를 대상으로 하는 학원가와 상점들이 발달해 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

건축물대장상 본 건물(어반시아)은 업무시설로 분류되어 있으며, 오피스텔, 다세대주택, 사무실 등으로 복합적으로 이용 중입니다.

이는 지역 내 다양한 수요를 충족시킬 수 있는 유연한 상권 특성을 보여줍니다.

대지면적 404㎡, 총 연면적 1496.097㎡ 규모의 건물이며, 건폐율 57.34%, 용적률 354.55%를 적용받고 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 특별히 보고되지 않았으며, 비교적 쾌적한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 신봉초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성 또한 양호합니다.

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

대규모 아파트 단지들과 함께 주택지대가 형성되어 있어 주거 수요가 안정적인 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 정 은 보증금 50,000,000원이 있으나 대항력이 없어 새로운 소유주가 이를 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 절차적 소요와 비용이 발생할 수 있습니다.

임차인 두 는 보증금 및 차임이 없어 대항력 유무와 관계없이 인수 대상 보증금은 없습니다.

토지이용계획상 비행안전제3구역으로 지정되어 있어, 항공기 운항과 관련된 행위 제한이 있을 수 있습니다.

기타 공부와의 차이나 특이사항은 보고서에 명시되지 않았으나, 실제 현황과 다를 수 있으므로 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 필요합니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조로 일반적인 건축 방식이나, 노후화 정도에 따른 유지보수 필요성은 별도 점검이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 신봉동의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치한 오피스텔입니다.

안정적인 입지와 편리한 교통, 우수한 생활 인프라를 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소를 지니고 있습니다.

권리 관계가 명확하며, 말소기준권리 이후의 모든 등기사항은 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

등록된 임차인들은 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 시세 차익 및 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 용인시 수지구 신봉동의 안정적인 주거 지역 내 위치, 배후 수요 풍부.

권리: 말소기준권리(근저당) 이하 모든 권리 소멸 예정, 인수 부담 없음.

명도: 임차인 모두 대항력이 없어 명도 절차 간소화 기대.

개발: 도시지역, 준주거지역으로 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

수익성: 오피스텔, 다세대주택, 사무실 등 복합 용도로 다양한 임대 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 569,000,000원입니다.

임차인 보증금 인수 금액은 0원입니다.

일반적인 경매 물건의 낙찰률과 본 물건의 권리 관계, 입지 조건 등을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 470,000,000원에서 500,000,000원 사이로 판단됩니다.

최종 입찰가는 주변 시세, 경쟁 입찰 상황, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.