나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55548 [2] 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ‘신봉초등학교’ 남동측 근거리에 위치하며,
주위는 대단위 아파트단지, 각급학교, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택
지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인접하여 있는 등 전반적인 교통상황 무난함,

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 9층 중 301호,302호,401호,402호,501호,502호,701호,801호,
802호 단위세대로서

외벽 : 하단부 외장석재붙임, 몰탈위페인팅 등
창호 : 샷시 2중창 등

이용상태

기호(1~6) : 오피스텔, 기호(7~9) : 다세대주택(후첨 '내부개황도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 오피스텔 및 다세대주택 및 사무소부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측이 폭 약 20미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55548 (2)

소재지: 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 563,000,000원

토지면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

건물면적: 84.79㎡ (약 25.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ‘신봉초등학교’ 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 각급학교, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임. [cite: User Prompt]

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 폭 약 20미터 도로에 접해 있음. [cite: User Prompt] 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 무난함. [cite: User Prompt] 신분당선 성복역이 약 2.2km 거리에 위치함.

* 건물의 구조

건물은 철근콘크리트 구조의 경사지붕 9층 건물 중 3층 302호임. [cite: User Prompt] 외벽은 하단부 외장석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 2중창 등이 설치되어 있음. [cite: User Prompt]

* 이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임. [cite: User Prompt]

* 설비내역

건물 내 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음. [cite: User Prompt]

* 토지의 형상 및 이용상태

토지는 부정형 평지로, 오피스텔, 다세대주택 및 사무소 용지로 이용되고 있음. [cite: User Prompt]

* 인접 도로상태등

건물의 북서측이 폭 약 20미터의 도로에 접해 있음. [cite: User Prompt]

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합)로 지정되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역에 속해 있음. [cite: User Prompt]

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 2021년 09월 10일, 장기태 외 1명 [cite: User Prompt]

* 소유권이전2번신탁등기말소: 2022년 10월 26일, 원득연 외 1명 [cite: User Prompt]

* 근저당권: 2022년 10월 26일, 수협엔피엘대부주식회사, 채권액 468,000,000원 (말소기준권리) [cite: User Prompt]

* 임의경매: 2025년 04월 24일, 구룡포수산업협동조합, 채권액 3,888,893,235원 (말소) [cite: User Prompt]

* 임차인 현황

* 임차인: 유상훈 (유 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 10월 30일

* 확정일자: 2024년 08월 23일

* 배당신고일자: 2025년 05월 14일

* 대항력: 없음 [cite: User Prompt]

* 인수 보증금 합계

0원. 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 분석됨. [cite: User Prompt]

1.3. 상권분석

* 주변 환경

단지 주변은 대단위 아파트 단지와 각급 학교, 단독 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택 밀집 지역임. [cite: User Prompt] 오피스텔, 다세대주택 및 사무소 용도로 이용되고 있으며, 이는 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지고 있음을 시사함. [cite: User Prompt]

* 편의시설 및 교육시설

GS더프레시 용인신봉점 (148m), 노브랜드 용인신봉점 (165m) 등 생필품 구매 시설이 인접해 있음. 신봉초등학교가 도보 거리에 있으며, 신봉중학교, 신봉고등학교, 성복고등학교 등 다수의 학교가 근거리에 위치하여 교육 환경이 우수함.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 혐오시설의 직접적인 언급은 없었으나, 용인시 전반적으로 폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등에 대한 논의가 있어왔음. 다만, 본건 소재지 인근에서 혐오시설로 인해 직접적인 영향을 받는다는 정보는 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설과 마트 등 생활 편의 시설이 자리하고 있어 편리한 생활이 가능함.

* 교육환경

신봉초등학교가 인접해 있으며, 신봉중학교, 신봉고등학교 등 다수의 교육기관이 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공함.

* 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 용이함. [cite: User Prompt] 신분당선 성복역까지는 약 2.2km 거리임.

1.5. 잠재적 리스크

* 신탁 등기 말소: 과거 신탁 등기가 있었으나 말소된 것으로 확인되어 권리상 문제는 없을 것으로 판단됨. [cite: User Prompt]

* 임대관계 미확인: 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황이 상세히 기재되어 있어 실제 점유 관계는 확인 가능함. [cite: User Prompt]

* 토지이용계획 제한: 본 건 토지는 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음. [cite: User Prompt]

* 물건명세서 특이사항: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 항목이 있으나, 상세 내용이 없어 추가 확인이 필요할 수 있음. 다만, '공부와의 차이' 항목이 '없음'으로 기재되어 있어 별도의 지상권 등은 없을 것으로 추정됨. [cite: User Prompt]

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 신봉동에 위치한 오피스텔로, 신봉초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 주거 편의성이 높은 지역에 해당합니다. 주변으로는 대단위 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 9층 중 3층에 위치하며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 감정가는 5억 6,300만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리분석 결과, 말소기준권리인 근저당 외에는 인수할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 신봉초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집된 주거 선호 지역.

* 편리한 생활 인프라: 마트, 학교 등 생활에 필요한 편의 시설 및 교육 시설이 풍부함.

* 양호한 교통 환경: 차량 접근성이 좋고 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리함.

* 명확한 권리관계: 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명도 부담이 적음.

* 준주거지역: 도시 내 준주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석

본 건은 건물 면적 84.79㎡ (약 25.66평)의 오피스텔로, 제공된 감정가는 563,000,000원입니다. [cite: User Prompt]

주변 지역의 유사 면적 오피스텔 및 주거용 건물들의 최근 실거래가 정보를 종합해 보면, 신봉동 일대의 부동산 시장은 안정적인 수요를 보이고 있습니다.

검색 결과, 비슷한 시기에 거래된 유사 면적의 오피스텔의 경우 5억 1천만원에서 5억 4천만원대의 실거래가를 보이고 있습니다. 주변 대형 아파트 단지의 시세는 더 높게 형성되어 있으나, 본 건은 오피스텔임을 감안해야 합니다.

감정가 5억 6,300만원은 현재 시장가와 비교했을 때 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 산정

본 건은 인수할 임차인 보증금이 없는 것으로 분석됩니다. [cite: User Prompt]

감정가 563,000,000원을 기준으로 하되, 현 시세 및 최근 경매 낙찰가 추이를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 98% 수준인 5억 1천만원 ~ 5억 5천만원 범위 내에서 고려하는 것을 권장합니다.

이는 현재까지 파악된 시세 정보에 근거한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 개별 물건의 상태, 최신 시장 동향 등을 면밀히 재확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.