나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [34] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 오피스텔

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (34)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 10층1002호

용도: 오피스텔

감정가: 120,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 해당 정보 없음

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치하며, "양정초등학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 1.건물 구조 및 설비

건축구조는 철근콘크리트구조이며, 지붕은 콘크리트 지붕입니다.

본 건물은 10층 건물 내 1002호에 해당하며, 총 38개 호실이 있습니다.

외벽 마감은 저층 일부 석재 및 스톤코트이며, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되어 있습니다.

바닥은 데코타일 등으로 마감되었고, 창호는 하이삿시 이중창입니다.

위생 및 급배수 시설, 화재탐지 및 경보 설비, 소방용 방수 시설, CCTV, 승강기 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스 개별난방 설비, 공동현관기 등이 구비되어 있습니다.

1.1. 2.토지 이용

토지는 주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형 토지로서 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다.

본건 동남측으로 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 3.토지 이용 계획

본 물건이 속한 지역은 준주거지역에 해당합니다.

또한, 교육환경보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

제공된 등기부등본 요약 정보에 따르면, 본 물건의 말소기준권리는 2019년 5월 23일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 을2, 을3, 을4(주택임차권 최혜주) 및 갑4(임의경매)는 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 위 권리들을 인수하지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박다현

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-20

확정일자: 2024-08-20

배당신고일자: 2025-01-02

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음

* 임차인: 최혜주

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-05

확정일자: 2021-09-13

배당신고일자: 2024-10-24

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 정보 없음.

1.3. 상권분석

주변이 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

양정역을 중심으로 한 지하철 역세권 인근이며, 초등학교와 인접해 있어 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 양정역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 양정초등학교가 인근에 위치해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건, 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계가 미상인 경우, 명도 과정에서 추가적인 협의나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 본 물건의 면적이 작으므로, 특정 용도로 활용 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변에 특이한 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

경매 절차상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 낙찰 후 권리 인수 부담은 없습니다.

다만, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 및 관리 측면에서 주의가 필요합니다.

면적이 작은 소형 오피스텔임을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산진구 양정역 역세권이라는 지리적 이점.

* 소형 면적으로 인한 비교적 낮은 진입 장벽 (감정가 기준).

* 낙찰 후 권리 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계.

1.8. 예상 입찰가

본 건물의 감정가는 120,000,000원입니다.

제공된 정보를 바탕으로 주변 유사 오피스텔의 시세를 간략히 조사한 결과, 해당 지역의 오피스텔 가격대는 면적 및 상태에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

본 물건은 건물 면적 22.76㎡(약 6.89평)으로 비교적 작은 편이며, 감정가가 1.2억원으로 책정되어 있습니다.

별도의 인수 보증금이 없으므로, 보수적인 접근을 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

시장 상황 및 유사 물건의 실제 거래 사례를 추가적으로 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.