나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [9] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (9)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 4층 401호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 117,000,000원

* 토지면적: 5.81㎡ (약 1.76평)

* 토지지분: 5.809384009465855㎡ (약 1.76평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 22.76㎡ (약 6.88평)

* 건물지분: 22.76㎡ (약 6.88평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 4층 401호입니다.

* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.

* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.

* 바닥 : 데코타일 등 마감.

* 창호 : 하이삿시 이중창임.

* 이용상태: 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 1층 공동현관기 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 5월 23일자 하나은행 근저당권 (말소기준권리: 을1, 채권금액 2,553,600,000원)

* 낙찰 후 소멸되는 권리:

* 을1: 하나은행 근저당권 (2019-05-23, 2,553,600,000원)

* 을2: 하나은행 근저당권 (2022-12-05, 122,400,000원)

* 을3: 하나은행 근저당권 (2023-02-08, 184,800,000원)

* 을4: 김다현 주택임차권 (2025-05-20, 68,000,000원)

* 갑4: 하나은행 임의경매개시결정 (2024-12-12, 2,405,761,439원)

* 인수되는 권리: 없음. (모든 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.)

* 총 등기부채권 금액: 2,928,800,000원

* 임차인 현황

* * 김

* 보증금: 68,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-13

* 확정일자: 2021-11-24

* 배당신고일자: 2025-01-06

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 부산광역시 부산진구 양정동 지역은 주거용 오피스텔과 다세대주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 상업시설 밀집도가 높아 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 초등학교가 소재하여 안전한 주거 환경을 기대할 수 있으며, 오피스텔 및 상가 임대 수요가 지속적으로 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육: 양정초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 부산지하철 1호선 양정역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보 물건: 본 건은 유동화되었고 공동 담보로 제공된 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰 후 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 건축물 정보: 건물 사용승인일(2019년)을 고려할 때 비교적 신축 건물이지만, 장기적인 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대차 관계: 임차인 김다현 씨는 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 없으나, 배당을 받지 못할 경우 명도 관련 절차가 다소 지연될 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동, 지하철 1호선 양정역 역세권에 위치한 오피스텔로서, 주변 편의시설 및 교통망이 우수하여 주거용으로 가치가 높다고 판단됩니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물이며, 공부상 인수되는 권리가 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 감안하여 권리 분석을 재확인하는 것이 중요합니다. 주변에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(예상, 양정역 이용 가능)의 편리한 교통 입지.

* 주변 상업 및 주거시설 밀집으로 인한 꾸준한 임대 수요 확보 가능.

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 인한 하자 발생 가능성 낮음.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 명확한 소유권 이전 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해, 제공된 정보와 유사 물건의 시장 가격을 종합적으로 고려하였습니다.

* 건물 면적: 22.76㎡ (약 6.88평)

* 감정가: 117,000,000원

* 시세 분석:

* 주변 오피스텔 (동일 면적대)의 최근 실거래가 및 호가는 1억 2천만 원 ~ 1억 5천만 원 선으로 파악됩니다.

* 본 건물 "더 센텀"의 유사 면적 호실의 현재 임대 시세는 보증금 1,000만원, 월세 60만원 ~ 70만원 수준입니다. 이를 전세가로 환산 시 약 1억 2천만 원 ~ 1억 4천만 원의 가치를 가집니다.

* 감정가 117,000,000원은 현재 시세의 하단부에 위치하여, 시세 대비 유리한 가격으로 접근 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 인수되는 보증금: 0원

* 시세 및 감정가격을 고려한 적정 입찰가 범위는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 으로 산정됩니다.

* 수익률을 고려한 권장 입찰가는 115,000,000원 ~ 120,000,000원 입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.