나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [27] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (27)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 8층 803호

용도: 오피스텔 (건축물 용도: 업무시설)

감정가: 120,000,000원

토지 면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지 지분: 7.7441㎡ (약 2.34평)

건물 면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

건물 지분: 22.76㎡ (약 6.89평)

건물 총 층수: 10층

해당 층수: 8층

사용승인일: 2019년 3월 21일

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

유동화 물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. [cite:derived from provided text]

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산 도시철도 1호선 "양정역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite:derived from provided text]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률)에 해당합니다. [cite:derived from provided text]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 5월 23일자 하나은행 근저당권(2,553,600,000원)입니다. 매각으로 인해 해당 권리를 포함한 을구의 권리들이 모두 말소될 예정입니다. [cite:derived from provided text]

등기부채권 총액: 2,930,800,000원 [cite:derived from provided text]

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 13일

확정일자: 2022년 7월 29일

대항력: 없음 [cite:derived from provided text]

인수 보증금 합계: 0원. 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. [cite:derived from provided text]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 양정동 지역은 부산진구 내에서도 상업 및 업무 기능이 활발한 지역 중 하나로, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 발달하여 기본적인 상권은 잘 형성되어 있습니다. [cite:derived from provided text]

4.2. 건물 이용 현황

해당 건물(더 센텀)은 오피스텔 및 근린생활시설로 복합 이용되고 있으며, 주변 환경은 다세대주택, 주거용 오피스텔 등과 혼재되어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 교육: 본건 북서측 인근에 양정초등학교가 위치합니다. [cite:derived from provided text]

* 교통: 부산 도시철도 1호선 양정역을 도보로 이용할 수 있습니다. [cite:derived from provided text]

* 생활: 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 내부 설비

건물에는 위생 및 급배수 시설, 화재탐지 및 경보 설비, 소방용 방수 시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 공동현관기 등이 구비되어 있습니다. [cite:derived from provided text]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 채권 구조와 여러 부동산에 걸친 담보 설정으로 인해 추가적인 권리 분석 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계

명시적으로 파악된 임차인(이수민)은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 건물 내부에 미확인 임대차 또는 점유자가 있을 가능성에 대해 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. [cite:derived from search results 20, 21, 23]

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치한 더 센텀 오피스텔 803호로, 양정역 역세권에 자리하고 있으며 전용면적 약 6.89평(22.76㎡)의 소형 오피스텔입니다. 2019년 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다. [cite:derived from provided text]

7.2. 시장 동향

양정동 일대는 부산의 중심 업무지구와 인접해 있어 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 있는 지역입니다. 교통 편의성과 생활 인프라가 양호한 편이나, 최근 부동산 시장 전반의 침체 가능성도 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 양정역을 이용할 수 있어 교통 접근성이 뛰어납니다. [cite:derived from provided text]

* 소형 평형: 1~2인 가구 또는 소규모 사업용으로 적합한 실용적인 면적입니다.

* 권리관계 명확: 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리 이후 권리가 정리되어 있어 권리관계가 비교적 명확합니다. [cite:derived from provided text]

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

8.2. 개선 가능성

* 지속적인 지역 개발: 부산진구 지역의 꾸준한 발전 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(20-30㎡)의 오피스텔이 부산진구 양정동 지역에서는 대략 1억 1천만원에서 1억 3천만원 선에서 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다. [cite:derived from search results 2, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, 12, 14, 16, 22] 감정가 1억 2천만원은 현재 시세와 유사하거나 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 산정

* 감정가: 120,000,000원

* 인수 보증금: 0원

현 시세 및 경매 물건의 특성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰받는 것이 합리적일 수 있습니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 115,000,000원에서 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.