나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [32] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (32)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17, 더 센텀 9층 904호 (신주소: 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 토지 면적: 7.87㎡ (약 2.38평)

* 건물 면적: 23.12㎡ (약 6.99평)

* 감정가: 120,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다. 건물은 "더 센텀"으로, 2019년 3월 21일 사용승인된 10층 건물 내 9층 904호입니다. 토지는 주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형으로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본건 동남측으로는 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 도시철도 1호선 "양정역"이 인근에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 주변 시설

주변에 양정초등학교가 있으며, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 현재까지 파악된 정보로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 9층 904호입니다. 외벽은 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지, 타일 등, 바닥은 데코타일 등으로 마감되어 있으며, 창호는 하이삿시 이중창입니다. 건물은 2019년에 사용승인되어 비교적 신축급에 속합니다.

3.2. 건물 내 설비

건물에는 위생 및 급배수 시설, 화재탐지 및 경보 설비, 소방용 방수 시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비(19대 주차 가능), 도시가스에 의한 개별난방 설비, 1층 공동현관기 등이 구비되어 있습니다.

3.3. 토지 이용 및 현황

토지는 주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형으로, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 토지 이용계획은 준주거지역, 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률)입니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 대상

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

4.2. 인수/소멸 권리

경매 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 비고란에 별도 내용이 없어 일반적인 경우 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 권리에 대한 정확한 내용은 추가 확인이 필요합니다. 그 외의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 상권 및 시장 분석

5.1. 상권 분석

본건이 위치한 부산진구 양정동 일대는 지하철 1호선 양정역을 중심으로 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 역세권의 이점을 바탕으로 배후 주거 수요가 존재하며, 주변 상업 시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 시세 분석

본 건과 동일 건물인 "더 센텀" 오피스텔의 유사 면적대 실거래가는 1.1억 원에서 1.3억 원 사이에서 거래된 이력이 있는 것으로 파악됩니다. 주변 유사 오피스텔인 "양정역퀸즈팰리스"의 경우, 공급면적 약 50-70㎡대 매물이 8천만 원에서 1억 1천만 원 사이에서 실거래가 형성되어 있습니다. 임대 시세는 보증금 1,000만원 기준 월 45~50만원 수준으로 예상됩니다. 본 건의 감정가는 1억 2천만원으로, 최근 실거래가 및 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

6. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 양정역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의시설: 인근에 상업시설 및 편의점, 마트 등이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 시설: "양정초등학교"가 북서측 인근에 위치하며, 이는 자녀가 있는 경우 고려할 사항입니다. 해당 지역은 상대보호구역에 해당합니다.

* 건물 내 편의시설: 승강기, 주차 시설, 개별난방, CCTV 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 채권 양수도 과정 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정이나 향후 활용 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 작은 토지 지분: 본 건은 토지 및 건물 일괄 매각이나, 토지 지분 면적이 7.87㎡로 매우 작다는 점은 향후 건물 재건축이나 개발 시 토지 소유권 행사 측면에서 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 부산지하철 1호선 양정역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후도가 낮아 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 소형 평형: 23.12㎡의 소형 평형으로 투자 진입 장벽이 낮을 수 있으며, 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동의 역세권에 위치한 신축급 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호하며 권리 인수 부담이 없는 물건입니다. 현재 시세 대비 감정가 또한 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미상, 그리고 토지 지분이 작다는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다. 소액 투자로 역세권 오피스텔을 고려하는 투자자에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 120,000,000원입니다.

제공된 정보와 검색된 자료를 종합해 볼 때, "더 센텀" 오피스텔의 유사 면적대 실거래가 및 주변 시세가 1.1억 원에서 1.3억 원 수준으로 파악됩니다.

따라서, 현 시세 및 감정가를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정한다면, 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 입찰 경쟁률, 현장 조사 결과, 본인의 자금 계획 및 수익률 목표 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

*주의: 위 예상 입찰가는 현재까지 확보된 정보와 일반적인 시세 분석에 기반한 것으로, 실제 입찰 시 변동될 수 있으며, 본 분석 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 반드시 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 통해 정확한 가치를 판단하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.