나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [36] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (36)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 119,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 10층 1004호

용도: 오피스텔

건축물 정보:

- 건물명: 더 센텀

- 사용승인일: 2019년 3월 21일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 0층, 지상 10층 (본건은 10층)

- 총세대수: 38호 (전유부 기준)

1.3. 면적 및 매각 대상

토지면적: 7.87㎡ (약 2.38평)

토지 지분: 7.87㎡ (약 2.38평)

건물면적: 23.12㎡ (약 6.99평)

건물 지분: 23.12㎡ (약 6.99평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 시내버스정류장이 소재하고 있으며, 도시철도 1호선 "양정역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. 차량 출입 또한 원활하며, 본건 동남측으로 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 준주거지역에 속하며, <교육환경보호에 관한 법률>에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설 유무

주변에는 양정초등학교, 양정역, GS더프레시 부산양정점 등 생활 편의 시설이 근접해 있습니다. (검색 결과 상, 본건 인근에서 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등 특정 권리사항 기재 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강지윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-13

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인: 양현준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 종합 의견

본건의 경우, 등재된 임차인 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 경락 잔금 납부 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상의 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

부산진구 양정동은 부산 시내의 중심부에 위치하며, 양정역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 특히, 대학가 및 주거 지역이 인접해 있어 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. (검색 결과, 부산진구는 해운대구 다음으로 상권이 밀집된 지역 중 하나로 나타났습니다.)

4.2. 오피스텔 시장 동향

양정동 일대는 다수의 오피스텔이 공급되어 있으며, '더 센텀' 또한 해당 지역 내에서 비교적 신축에 속하는 오피스텔입니다. 양정역 역세권이라는 장점으로 인해 임대 수요가 꾸준하며, 투자 및 실거주 목적으로 고려해볼 만합니다. (본건과 유사한 면적의 오피스텔 매매가는 1억 1천만원 ~ 1억 5천만원 선으로 확인됩니다.)

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

양정초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 양정역 및 각종 근린생활시설이 가까워 생활 편의성이 뛰어납니다. 도심 접근성이 우수하여 출퇴근이 용이합니다.

5.2. 편의시설

* 교통: 도시철도 1호선 양정역, 다수의 시내버스 노선

* 쇼핑: GS더프레시 부산양정점 등

* 교육: 양정초등학교, 부산진고등학교 등

* 의료: 인근 병원 및 의원 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사(AMC)가 채권을 관리하는 경우가 많습니다. 이는 경매 절차나 채권 회수 과정에서 일반 채권자와는 다른 특징을 보일 수 있으나, 본건의 경우 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 임대 수요 변동성

오피스텔은 공실 발생 시 월세 수입이 없어지므로, 경기 변동이나 지역 내 공급량 증가에 따른 임대 수요의 변동성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 부산진구 양정동의 역세권 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 소형 면적으로 투자 및 실거주 모두에 적합하며, 권리상의 특별한 문제는 없어 안전한 물건으로 판단됩니다. 유동화 물건이라는 특성이 있으나, 이는 현재까지 별다른 문제 없이 경매 절차 진행에 영향을 미치지 않고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 양정역 초역세권으로 대중교통 이용 편리

* 소형 면적: 23.12㎡ (약 7평)의 전용면적으로 1-2인 가구 실거주 및 소액 투자에 유리

* 양호한 주변 환경: 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설 근접

* 권리상 안전: 인수되는 임차 보증금 없음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 119,000,000원이며, 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 시세는 1억 1천만원에서 1억 5천6백만원 선으로 파악됩니다.

또한, 본건은 약 7평의 전용면적을 가진 오피스텔임을 고려할 때, 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

현 시세 및 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 110% 범위인 107,100,000원 ~ 130,900,000원 을 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 당일 경매 분위기 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.