나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [38] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경6174 (38)

부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 10층1006호

용도: 오피스텔

감정가: 134,000,000원

토지면적: 8.84㎡ (약 2.67평)

건물면적: 25.97㎡ (약 7.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

"양정초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 1. 주변 환경

부근은 주거 및 상업시설 밀집 지역으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

주변에 양정초등학교 등 교육시설이 있어 학생들의 통학이 용이한 환경입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 소유권 보존 등기 이후 신탁 등기가 말소되었으며, 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다.

말소기준권리(2019-05-23 하나은행 근저당)보다 후순위인 을구의 근저당 2건(2022-12-05, 2023-02-08), 주택임차권(2025-01-07 접수)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 서혜경 씨는 전입일자 2022-09-06, 확정일자 2022-08-03이며 보증금 70,000,000원, 차임 0원입니다.

서혜경 씨는 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 양정동은 부산 시내의 주요 교통 요지에 위치하며, 부산시청 등 업무지구와도 인접하여 직장인 수요가 꾸준한 지역입니다.

인근에 도시철도 1호선 양정역이 있어 역세권 오피스텔로서의 가치를 지닙니다.

주변에 학교 및 근린생활시설이 많아 기본적인 상업 기능이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 양정역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 양정초등학교 인근 위치.

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수 시설, 화재탐지 및 경보 설비, 소방용 방수 시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 채무 총액: 등기부채권 총액 2,930,800,000원으로 감정가를 훨씬 상회하는 높은 채무 규모를 보입니다.

* 임차인 현황: 임차인 서혜경 씨는 대항력이 없으나, 배당신고일자가 2025-01-07로 기재된 점은 특이사항으로 볼 수 있습니다. 다만, 권리분석 상 소멸되는 권리로 분류됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 또는 인근에 특별히 알려진 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

신축 연도가 비교적 최신(2019년 준공)이며, 건물 내 각종 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 대상이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

임차인은 대항력이 없으며 인수 부담이 없는 점 또한 장점입니다.

다만, 현재 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으므로, 현 시세에 대한 면밀한 분석 후 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 양정역 인근으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 준신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 후순위 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 수요: 주변 업무지구 및 대학가 등의 배후 수요로 인해 공실 위험이 비교적 낮을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 파악된 주변 오피스텔 시세는 평당 약 10,000,000원에서 13,000,000원 수준입니다. [가상 시세 분석]

본 건물의 전용면적은 약 7.86평이므로, 시세 기준으로는 약 78,600,000원 ~ 102,180,000원 범위로 추정됩니다. [가상 시세 분석]

감정가는 134,000,000원이지만, 현재 시세는 이를 하회할 가능성이 있습니다.

인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 현재 시세 범위와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본 건의 경우, 시세 하한선보다 약간 높은 수준인 90,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 보수적으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 재매각 여부, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.