나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [35] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (35)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 10층1003호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정평가서 요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.2. 건물 정보

건물명: 더 센텀

주소: 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37 (양정동)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축허가일: 2017-06-16

사용승인일: 2019-03-21

총 호수: 38개호

본건 위치: 10층 1003호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 120,000,000원 (12,000만원)

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.7441㎡ (약 2.34평)

건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

건물지분: 22.76㎡ (약 6.89평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 일반적인 생활환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 소유권보존등기(갑1) 및 신탁말소등기(갑3) 이후 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 경매개시결정(갑4) 이전에 말소되었거나 말소될 예정입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을1 (2019-05-23) 하나은행 근저당, 채권최고액 2,553,600,000원

* 기타 권리:

* 을2 (2022-12-05) 하나은행 근저당, 122,400,000원 (말소)

* 을3 (2023-02-08) 하나은행 근저당, 184,800,000원 (말소)

* 을4 (2024-07-15) 임예진 주택임차권, 73,000,000원 (말소)

* 갑4 (2024-07-15) 하나은행 임의경매, 2,405,761,439원 (말소)

등기부채권 총액은 2,933,800,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 임예진 (임 )

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020-07-06

* 배당신고일자: 2024-07-15

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 권리는 말소되었습니다. 보증금 미반환 위험은 없습니다.

3.3. 말소 기준 권리

본건의 말소기준권리는 2019년 5월 23일자 하나은행의 근저당(을1)입니다. 매각으로 인해 을1, 을2, 을3, 을4 및 이에 후순위로 설정된 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부산진구 양정동은 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 다세대주택과 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 존재하며, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 또한, 양정초등학교 인근에 위치하여 지역 내에서의 입지가 안정적입니다. 도시철도 1호선 양정역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수하여 상업 및 주거 기능이 조화를 이루는 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 양정역 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 양정초등학교가 북서측 인근에 위치.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 본건은 유동화물건 및 공동담보로 진행되는 경매 물건으로, 일반 물건에 비해 권리관계나 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다. 다만, 제공된 권리분석상 인수되는 권리는 없어 낙찰자에게 직접적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 미상으로 조사되어, 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성은 있습니다. 다만, 임차인 임예진은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 오피스텔 관리: 오피스텔 특성상 공용 관리비 및 시설 유지보수 관련 사항을 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 양호한 교통 환경: 도시철도 1호선 양정역 도보 거리 내 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 입지: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 깨끗한 권리 관계: 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다.

* 적정 감정가: 오피스텔 전용면적 약 6.89평에 대한 감정가가 1억 2천만원으로, 유사 면적 및 지역 시세를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치한 더 센텀 오피스텔 10층 1003호로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 물건입니다. 권리 분석 결과, 모든 권리가 말소 예정이어서 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성이 있으나, 이는 낙찰자의 권리 취득에 직접적인 영향을 미치지 않습니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 또한 원활할 것으로 예상됩니다. 투자 관점에서 꾸준한 수요가 있는 지역의 소형 오피스텔로서 임대 수익 또는 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터만으로는 정확한 현 시세 분석이 어려운 점 참고 부탁드립니다. 그러나 자체적인 외부 시세 조사 결과, 부산진구 양정동 일대의 유사 면적(약 6.89평) 오피스텔 시세는 1억원에서 1억 3천만원 범위에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 감정가 1억 2천만원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

경쟁 입찰 상황 및 낙찰을 위한 전략에 따라 변동될 수 있으나, 본 건의 권리 상태 및 입지 조건, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 110,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적인 접근으로 판단됩니다. 본 금액은 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

부산진구 양정동 더 센텀 오피스텔 시세 관련 정보

부산진구 양정동 오피스텔 매매가 관련 정보

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.