나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [29] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (29)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17, 더 센텀 9층 901호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 2,100만원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.7441㎡ (약 2.34평)

건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행 (경매 신청 채권자로 추정)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 1호선 "양정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건은 동남측으로 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

주변 시설: 양정역 역세권을 중심으로 상업 및 주거 시설이 발달해 있으며, 교육 시설(양정초등학교 등) 및 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. (혐오시설 존재 여부는 별도 현장 확인 필수)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 5월 23일자 하나은행 근저당 (을1)

총 등기부채권액: 약 29억 2,880만원

본 물건의 총 등기부채권액은 개별 물건의 감정가(1억 2,100만원) 대비 매우 높은 수준으로, 해당 건물 전체의 높은 채무 비율을 나타냅니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

임차인: 하

보증금: 6,800만원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 3일

확정일자: 2021년 7월 14일

배당신고일자: 2024년 11월 18일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 늦지 않고, 배당신고를 하였으나 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금 6,800만원은 낙찰자가 인수하지 않고 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 지하철 양정역을 중심으로 상업시설과 주거용 오피스텔, 다세대주택 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

오피스텔 건물 자체의 고유한 배후 수요와 더불어 주변 주거 시설로 인한 기본적인 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

근린생활시설이 발달하여 입주자 또는 사용자의 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 9층 901호입니다.

준공 연월: 2019년 3월 21일

마감재: 외벽은 석재 및 스톤코트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 데코타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이삿시 이중창입니다.

설비: 위생 및 급배수 시설, 화재탐지 및 경보 설비, 소방용 방수 시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

편의시설: 건물 내 기계식 주차 설비와 승강기가 설치되어 있어 편리하게 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

총 채무 규모: 본 건과 관련된 총 등기부채권액은 약 29.28억원으로, 개별 물건의 감정가(1.21억원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 해당 건물이 전체적으로 과도한 담보 대출로 인해 재정적 부담이 클 수 있음을 시사합니다.

유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계가 복잡하거나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

공동 담보: 공동 담보로 묶인 다른 물건들의 경매 진행 상황이나 낙찰 결과가 본 건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설 존재 가능성: 제공된 정보에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 경매 물건은 반드시 현장 방문 및 주변 조사를 통해 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 취급 시설, 대규모 유흥업소 밀집 지역 등)의 유무와 그 영향을 직접 확인해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 양정역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 교통 편리성이 매우 높습니다.

소형 면적: 전용면적 약 6.89평으로 1~2인 가구 또는 1인 사업 용도로 활용하기에 적합한 규모입니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

인수되는 보증금 없음: 임차인의 보증금이 인수되지 않아 명도 및 투자금 회수에 부담이 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔로서, 기본적인 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리가 없다는 점은 긍정적이나, 총 채무 규모가 개별 감정가 대비 현저히 높아 해당 건물 전체의 재정 건전성과 잠재적 리스크에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 다만, 개별 물건 자체의 권리 관계는 명확하며 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 1억 2,100만원

전용면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

평당 감정가: 약 1,756만원

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 현 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크(높은 총채무, 공동담보, 유동화 물건 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현 시세 기준 예상 입찰가 제안:

보수적인 접근 시: 감정가의 90% ~ 100% 수준, 즉 약 1억 900만원 ~ 1억 2,100만원 사이에서 검토해볼 수 있습니다.

적극적인 접근 시: 감정가의 100% ~ 110% 수준, 즉 약 1억 2,100만원 ~ 1억 3,300만원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 반드시 최근 시장 조사 결과(실거래가, 임대 시세, 유사 물건 낙찰가 등)와 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 결과를 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 토대로 한 것이며, 실제 시장 상황 및 추가적인 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.