나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [28] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (28)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 8층804호 (도로명주소: 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37)

용도: 오피스텔

건물명: 더 센텀

건축년도: 2019년 3월 21일 사용승인

층수: 지상 10층 중 8층

구분건물: 38개호

감정가: 119,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.87㎡ (약 2.38평)

토지 지분: 7.866599999999999㎡ (약 2.38평)

건물면적: 23.12㎡ (약 6.99평)

건물 지분: 23.12㎡ (약 6.99평)

(참고: 건물 연면적 1328.43㎡, 토지 대지권 면적 295.8㎡)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 형성하고 있습니다. 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 도시철도 1호선 "양정역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 주변 도로

본건은 준주거지역에 해당하며, 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다. 동남측으로 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. 토지는 주변 토지와 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권개요: 비고 - 정보 없음)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상.

(주의) 임대 관계가 미상이므로, 실제 현황 파악이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 양정동에 위치하며, 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 GS더프레시 부산양정역점과 같은 마트가 위치해 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다. 부산진구 양정동 일대는 주거 및 상업 지역이 발달해 있으며, 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에는 양정초등학교가 북서측에 위치하며, 도보로 약 428m 거리에 있습니다. 또한, 인근에 양성초등학교(320m), 거제초등학교(631m) 등이 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 및 문화 시설

양정역 역세권에 위치하여 부산 1호선 이용이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활이 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 '유동화 물건'으로 특수물건정보에 기재되어 있습니다. 유동화 물건은 통상적으로 NPL(부실채권) 채권자가 경매를 신청하는 경우가 많으며, 절차상 일반 경매와 큰 차이는 없으나, 권리관계 확인 시 통상적인 채권 양수도 등의 복잡성을 고려해야 할 수 있습니다. 다만, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 리스크가 드러나지는 않습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 부산진구 양정동에 위치한 더 센텀 오피스텔 경매 물건입니다. 본건은 소형 오피스텔로, 부산 1호선 양정역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 양정초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인근에 있어 주거 및 투자 목적으로 접근이 가능합니다. 감정가는 1억 1,900만 원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 약 2.38평, 6.99평입니다. 유동화 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 향후 권리 분석 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 1호선 양정역 도보권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거 및 상업 지역: 주변이 주택, 오피스텔, 근린생활시설로 형성되어 있어 안정적인 상권과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 소형 오피스텔로, 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 양정초등학교 인접: 학군 수요가 있는 지역 내 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 유사한 면적대의 오피스텔 거래 사례를 고려할 때, "양정역퀸즈팰리스"의 경우 29.81㎡ (약 9평형)의 실거래가가 2026년 7월 24일 8,100만 원 (13층), 2025년 12월 27일 8,000만 원 (3층)에 형성되어 있습니다. 본건은 전용면적 23.12㎡ (약 6.99평)으로, 이는 해당 매물보다 작은 면적입니다.

제공된 감정가는 119,000,000원이나, 최근 실거래가 추이를 볼 때, 본건의 전용면적(약 7평)과 양정역 인근의 오피스텔 시세(약 8천만원대에서 1억 초반대)를 고려하면, 현재 감정가보다는 낮은 수준에서의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

유동화 물건이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 인수되는 권리가 없음을 감안했을 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 수준 또는 실거래가 유사 물건의 시세를 고려하여 7,000만 원 ~ 9,000만 원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

따라서, 현 시세와 물건의 특징을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 7,500만 원 ~ 9,000만 원 사이를 추천합니다.

(참고: 이는 시장 상황 및 개별적인 권리관계, 명도 가능성 등 추가적인 조사에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.