나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [31] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 소재한 "더 센텀" 오피스텔 9층 903호입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경6174 (31)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 121,000,000원이며, 토지 면적은 7.74㎡(약 2.34평), 건물 면적은 22.76㎡(약 6.89평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 건물은 2017년 6월 16일 신축 허가를 받아 2019년 3월 21일 사용 승인되었으며, 총 10층 건물 중 9층에 위치한 38개 호실 중 하나입니다.

건축물 구조는 철근콘크리트구조이며, 주 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

등기부채권 총액은 2,920,800,000원입니다.

1.1. 물건 세부 현황

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (31)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 9층903호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 121,000,000원

* 토지 면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

* 토지 지분: 7.7441㎡ (약 2.34평)

* 건물 면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

* 건물 지분: 22.76㎡ (약 6.89평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치하며, "양정초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 용이하며, 도보 거리에 시내버스정류장이 있고 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 동남측으로는 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.1. 주변 환경

* 위치: 양정초등학교 북서측 인근

* 주변 건물: 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설

* 도로 접면: 동남측 8m 내외 포장도로

2.2. 교통 여건

* 대중교통: 도시철도 1호선 양정역, 인근 시내버스정류장

* 차량 접근성: 차량 출입 용이

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리 분석 결과, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 5월 23일 접수된 하나은행 근저당권 (을1, 채권액 2,553,600,000원)입니다.

이후 설정된 모든 권리(을2, 을3, 을4, 을4-2) 및 강제/임의 경매 개시 결정(갑4)은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸되는 조건이므로 인수되는 권리는 없습니다.

특히, 김호율 임차인은 2022년 6월 29일 전입 신고하였으나, 대항력이 없으며 보증금 60,000,000원에 대해 배당받지 못하는 부분이 있더라도 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 2,920,800,000원으로, 이는 본건 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-29

* 확정일자: 2022-06-23

* 배당신고일자: 2025-02-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 주요 권리 관계

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2019-05-23, 2,553,600,000원)

* 후순위 권리:

* 하나은행 근저당 (2022-12-05, 122,400,000원) - 말소

* 하나은행 근저당 (2023-02-08, 184,800,000원) - 말소

* 주택임차권 (김호율, 2025-02-18, 70,000,000원) - 말소

* 4번임차권경정공동담보목록 (2025-04-03, 60,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정 (하나은행, 2024-12-12, 2,405,761,439원) - 말소

4. 상권분석

본 물건이 소재한 양정동 지역은 부산의 주요 도심 중 하나인 서면과 가까워 배후 주거 및 상업 기능이 발달한 지역입니다.

양정역을 중심으로 오피스텔, 주거용 건물, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

특히, 본건 인근에는 양정초등학교가 위치하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있으며, 주변에 형성된 근린생활시설들은 거주자들의 편의를 충족시킬 것으로 보입니다.

다수의 오피스텔이 밀집해 있어 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.1. 주변 상업 시설

* 근린생활시설: 다양하게 분포

* 업무시설: 다수의 오피스텔 밀집

4.2. 배후 수요

* 인근 거주자, 직장인 등

5. 생활정보

본 물건은 생활 편의시설 이용이 용이한 입지를 갖추고 있습니다.

도시철도 1호선 양정역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

단지 내에는 기본적인 생활에 필요한 각종 설비(위생 및 급배수, 화재 탐지 및 경보, 소방용 방수, CCTV, 승강기, 개별난방 등)가 잘 갖추어져 있습니다.

건물 자체적으로는 기계식 주차설비와 공동현관기 등이 구비되어 있어 거주 편의성을 높였습니다.

또한, 주변의 근린생활시설을 통해 식료품 구매, 금융 업무, 외식 등 일상생활에 필요한 서비스 접근성이 좋습니다.

5.1. 편의 시설

* 교통: 양정역 (1호선), 버스 정류장

* 상업: 인근 근린생활시설 이용

* 기타: 양정초등학교 인근

5.2. 건물 내 시설

* 위생 및 급배수, 난방 설비

* CCTV, 승강기, 공동현관기

* 기계식 주차 설비

6. 잠재적 리스크

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 건으로, 채무 규모가 매우 큰 점을 고려해야 합니다.

등기부상 채무 총액이 2,920,800,000원에 달하며, 이는 감정가 121,000,000원 대비 상당한 금액입니다.

다만, 현재까지 확인된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

건축물 대장상 주 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 향후 용도 변경이나 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

경매 경쟁이 치열할 경우 예상보다 높은 가격에 낙찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

본건 인근에서 특별한 혐오시설이 발견되지는 않았으나, 주변 지역의 개발 계획이나 민원 발생 가능성 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.1. 재무 리스크

* 높은 채무 총액: 2,920,800,000원

* 감정가 대비 채무 비율 높음

6.2. 법규/이용 제한

* 토지이용계획: 상대보호구역 (교육환경보호에 관한 법률)

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통과 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

양정역을 중심으로 형성된 상권과 배후 주거 수요가 있어 임대 수익 창출 가능성이 있는 물건입니다.

권리 분석상 인수되는 권리 및 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단되어 명도 관련 큰 이슈는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 높은 채무 총액과 공동담보 물건이라는 점, 그리고 상대보호구역이라는 용도 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

7.1. 투자 고려사항

* 장점: 역세권, 편리한 교통, 생활 인프라, 명도 용이성

* 단점: 높은 채무액, 공동담보, 용도 제한 가능성

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 1호선 양정역 인근으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 꾸준한 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 직장인 및 소형 주거 공간을 찾는 수요가 풍부합니다.

* 안정적인 건물 상태: 철근콘크리트 구조로 내구성이 뛰어나며, 건물 내 각종 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 높은 채무액으로 인해 감정가 이하 또는 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 부산진구 양정동 소재 더 센텀 오피스텔 9층 903호로, 면적은 22.76㎡ (약 6.89평)입니다.

감정가는 121,000,000원이며, 현재 주변 유사 물건들의 시세는 ㎡당 약 550만원 ~ 700만원 수준으로 형성되어 있습니다. (이는 20평대 오피스텔 기준이며, 본 물건의 전용 면적 22.76㎡는 약 6.89평에 해당합니다. 따라서 시세는 대략 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 추정됩니다.)

본 물건은 인수되는 임차 보증금이 없으므로, 낙찰가의 70%를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

그러나 시세 및 경쟁률 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준 또는 그보다 소폭 높은 가격대에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세와 본건의 장단점을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 130,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.