나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [30] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (30)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 9층902호

용도: 오피스텔

감정가: 121,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.7441㎡ (약 2.34평)

건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건축물대장상 용도: 업무시설(오피스텔)

건축물 사용승인일: 2019년 03월 21일

건물구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 10층 (본건 9층)

총 세대수: 38호

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동남측으로는 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역이며, 교육환경보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 05월 23일자 하나은행 근저당권 (을1)

등기부상 채권 총액: 약 2,923,800,000원

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을1, 을2, 을3: 하나은행 근저당권

* 을4: 하나은행 근저당권

* 을4: 강민욱 주택임차권

* 갑4: 부산지방법원 임의경매개시결정

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (명세서상 '지상권개요:' 기재되나, 해당 권리 존재 확인 불가)

인수되는 보증금: 0원

임차인 현황 분석:

* 강민욱: 보증금 63,000,000원. 전입일자 2023-03-27, 확정일자 2022-04-28. 전입일자가 확정일자보다 늦으며, 등기부상 주택임차권(을4)이 말소되므로 대항력이 없습니다.

* 윤성빈: 보증금 68,000,000원. 전입일자 2024-10-14, 확정일자 2024-10-14. 해당 임차인은 등기부상 별도 권리 등재가 없으며, 강민욱 임차권과 함께 말소될 것으로 예상되어 대항력이 없습니다.

주의사항: 임차인 강민욱, 윤성빈 모두 대항력이 없는 것으로 분석되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 양정동 일대는 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 밀집하여 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 부산지하철 1호선 양정역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 인근에 양정초등학교가 위치하여 학생 유동인구 또한 존재합니다. 주변 환경은 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있어 전반적으로 무난한 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 양정역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행으로 부산 시내 전반으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 건물 내 및 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 제한적)

* 교육시설: 양정초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 일반 경매 물건에 비해 권리관계 파악 및 절차 진행이 다소 복잡할 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 건물 이용 상태에 대한 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황과 차이가 있을 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동 양정역 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 여건과 준수한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 특히, 임차인들의 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양정역 역세권 오피스텔로 뛰어난 교통 접근성 보유.

* 양정초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 권리분석상 낙찰 후 모든 권리가 소멸되어 안전한 물건.

* 인수되는 보증금이 없어 명도 및 잔금 처리 후 즉시 소유권 행사가 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원입니다.

건물 면적 22.76㎡(약 6.89평) 기준 평당 감정가는 약 17,561,683원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 조건의 오피스텔은 현재 시세 약 135,000,000원 ~ 145,000,000원 수준으로 파악됩니다.

인수되는 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점을 고려할 때, 경매 시장에서의 경쟁이 예상됩니다.

이에 따라, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 소폭 상승한 수준인 약 128,000,000원으로 예상합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 조사된 바에 따르면 본건 주변에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.