나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [26] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (26)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 8층802호

건물명: 더 센텀

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 120,000,000원

총 층수: 10층 (해당 호실 8층)

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지 지분: 7.7441㎡ (약 2.34평)

건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

건물 지분: 22.76㎡ (약 6.89평)

전용면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

총 연면적: 1328.43㎡ (약 401.8평)

전체 대지 면적: 295.8㎡ (약 89.5평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다 [cite:content].

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 도시철도 1호선 "양정역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite:content].

2.3. 도로 상태

본건은 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다 [cite:content].

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김민주

보증금: 5,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2019-06-03

확정일자: 2019-06-03

배당신고일자: 2025-02-04

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 부산진구 양정동은 준주거지역으로, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다 [cite:content].

4.2. 주변 편의시설 및 교통

양정역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있습니다 [cite:content]. 또한, GS더프레시 부산양정역점 등 마트와 금융기관, 병원, 관공서(부산진구청) 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다 [cite:content].

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.4. 상권 잠재력

양정역을 중심으로 한 역세권 지역으로서 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다. 또한, 근린생활시설이 발달해 있어 소규모 상업 활동에도 유리한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북서측 인근에 양정초등학교가 위치하고 있으며, 도보 거리에 초연중학교, 부산동성고등학교 등 다수의 교육 시설이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다 [cite:content].

5.2. 교통 시설

도시철도 1호선 양정역이 인접해 있으며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 시내 및 외부 지역으로의 이동이 용이합니다 [cite:content].

5.3. 편의 시설

양정역 주변 상업지역에 포함되어 있어 마트, 은행, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 편리합니다 [cite:content].

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 경매 진행 과정에서 일반 물건과 다소 차이가 있을 수 있습니다. 다만, 현재까지 권리 분석상 특이사항은 발견되지 않았습니다.

6.2. 임대차 관계

공부 외 유효한 임대차 관계는 없는 것으로 파악되었으며, 조사된 임차인 김민주 씨는 대항력이 없어 낙찰 시 보증금 인수 부담이 없습니다.

6.3. 토지이용계획

해당 물건은 준주거지역 및 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률)에 해당합니다. 건축 및 용도 제한 관련 사항은 관련 법규를 확인해야 합니다 [cite:content].

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동, 부산 지하철 1호선 양정역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통과 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 22.76㎡ (약 6.89평)의 전용면적으로 1~2인 가구에 적합한 소형 평형입니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 유동화 물건이라는 특이사항이 있으나, 권리 관계가 명확하여 안전하게 취득 가능합니다. 주변 시세 및 공실률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 양정역 초역세권 입지: 지하철 1호선 양정역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 외부 이동이 매우 편리합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형마트(GS더프레시), 금융기관, 병원, 관공서 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 주거 시설이 밀집한 지역으로, 1~2인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 권리상 문제가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 교육 환경: 양정초등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 학군 수요도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 현 시세 분석

본 건과 유사한 부산진구 양정동 일대의 오피스텔 시세를 분석한 결과, '양정역퀸즈팰리스'와 같은 역세권 오피스텔의 경우, 전용면적 29~30㎡대 매물이 보증금 1000만원, 월세 50~55만원 수준으로 거래되고 있으며 [cite:content, cite:content], 매매가는 1억 1천만원에서 1억 3천만원 선에서 형성되어 있습니다 [cite:content, cite:content]. '양정센텀'이라는 이름의 다른 단지(주로 아파트)의 경우 2015년 준공, 95세대 규모로 28평형 실거래가가 2억 1천만원대에서 거래된 사례가 있습니다 [cite:content, cite:content]. 본 건의 감정가 1억 2천만원은 해당 지역 소형 오피스텔 시세 범위 내에 있으며, 현재 시장 상황을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 낙찰가 산정

* 인수 보증금: 0원

* 최근 실거래가 및 호가 분석: 양정역 인근 오피스텔의 전용 20~30㎡대 매매가는 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 범위에 있습니다 [cite:content, cite:content].

* 보수적 접근: 감정가(1억 2천만원)의 80% ~ 90% 수준 (9600만원 ~ 1억 800만원)을 고려할 수 있습니다.

* 적정 입찰가: 본건은 22.76㎡ (약 6.89평)의 소형 오피스텔로, 입지 조건 및 권리 관계의 명확성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 건의 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 검토하는 것이 합리적입니다.

* 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.