나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [11] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (11)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 4층 403호

용도: 오피스텔

감정가: 117,000,000원

면적:

* 토지: 7.74㎡ (약 2.34평)

* 건물: 22.76㎡ (약 6.88평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행으로 추정)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 부근 지역은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황은 양호하며, 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로 상태는 본건 동남측으로 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획은 준주거지역이며, 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 하나은행입니다.

* 특이사항 및 특수물건 정보에 공동담보 물건으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 진민정 (마스킹: 진 )

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-01

* 확정일자: 2019-08-12

* 배당신고일자: 2024-12-26

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차인이 존재하나 대항력이 없으므로 매각으로 소멸됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 권리분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 조건입니다. 인수하는 부담은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2019-04-18, 소양원

* 소유권이전(신탁말소): 2019-05-23, 소양원

* 근저당 (말소기준권리): 2019-05-23, 하나은행, 2,553,600,000원

* 근저당: 2022-12-05, 하나은행, 122,400,000원

* 근저당: 2023-02-08, 하나은행, 184,800,000원

* 주택임차권: 2024-12-26, 진민정, 63,000,000원 - 말소 (대항력 없음)

* 임의경매: 2024-12-12, 하나은행, 2,405,761,439원 (2024타경6174) - 말소

* 등기부채권 총액: 2,923,800,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

* 양정역 역세권에 위치하여 유동인구 확보 및 배후 수요 형성에 긍정적입니다.

* 인근에 학교(양정초등학교)와 근린생활시설이 있어 생활 편의성과 잠재적 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 10층 건물 내 4층 403호입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 저층 일부 석재 및 스톤코트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 데코타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이삿시 이중창입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 화재탐지 및 경보 설비, 소방용 방수 시설, CCTV, 승강기(1대), 기계식 주차 설비, 도시가스 개별난방 설비, 공동현관기 등이 구비되어 있습니다.

* 편의시설: 양정역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 진 (보증금 63,000,000원, 차임 0원)이 존재하나 대항력은 없습니다. 다만, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획: 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 등과 관련하여 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 경매 절차가 진행되었으나, 등기부상 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동의 양정역 역세권에 위치한 오피스텔입니다.

* 교통 접근성이 우수하고 주변에 주거 및 상업 시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없는 안전한 물건입니다.

* 다만, 임차인 명도 과정 및 지역 내 경쟁 오피스텔 현황 등을 면밀히 파악하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양정역 초역세권 입지로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축급 오피스텔로 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 깨끗하여 소유권 이전 후 명확한 권리 행사가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 117,000,000원입니다.

현 시세 분석 결과, 부산 양정역 인근 오피스텔의 경우 20평대 기준 매매가가 1억 3천만원에서 1억 6천만원 선으로 형성되어 있습니다. 부산진구 지역 오피스텔의 평균 매매가는 2024년 기준으로 약 1억 2천만원 수준입니다. 또한, 본건과 유사한 '더 센텀' 오피스텔의 최근 1년간 실거래가는 1억 2천만원에서 1억 3천 5백만원 사이에서 파악됩니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되 현 시세 및 투자 가치를 고려하여 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 예상가이며, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

1.9. 건축물 정보

* 건물명: 더 센텀

* 신주소: 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37 (양정동)

* 구주소: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17번지

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 10층

* 총 호수: 38호

* 승강기: 1대

* 주용도: 업무시설 (오피스텔)

* 사용승인일: 2019-03-21

* 건축물대장 표제부 면적:

* 대지면적: 295.8㎡

* 건축면적: 177.14㎡

* 연면적: 1328.43㎡

* 전유부 정보 (403호):

* 해당 층: 4층

* 전용면적: 22.76㎡ (약 6.88평)

* 토지 지분: 7.74㎡ (약 2.34평)

* 주변 환경: 현재까지 조사된 바로는 인근 지역에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.