나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [19] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (19)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 117,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 없음

특수물건정보: 유동화물건

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

건물 준공일: 2019년 03월 21일

건물 층수: 지하 0층, 지상 10층

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 동남측으로 폭 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 물건은 유동화 자산으로, 경매 절차상 특이사항은 없어 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김재훈

* 보증금: 43,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 04월 01일

* 확정일자: 2024년 01월 15일

* 배당신고일자: 2025년 04월 14일

* 대항력: 없음

임차인 김재훈 씨는 대항력이 없으므로, 보증금에 대한 인수 금액은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산진구 양정동 일대는 양정역을 중심으로 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 다수 분포하고 있으며, 생활 편의시설 및 근린생활시설도 잘 갖추어져 있어 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

특히 양정역 주변은 교통의 요지로서 유동인구가 많아 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 1호선 양정역이 도보 거리 내에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로 주요 도심 이동이 용이합니다.

* 교육: 본건 북서측 인근에 양정초등학교가 위치하고 있으며, 인근에 초연중학교, 부산동성고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 GS더프레시 부산양정역점 등 소매점과 다양한 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 물건에 비해 거래 과정이나 절차상 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서 상 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 정확한 임대 현황 및 공실 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 0원 차임: 임차인 김재훈 씨의 차임이 0원으로 기재되어 있는데, 이는 계약 조건이나 특이사항을 확인해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 장점을 가지고 있습니다.

건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 보입니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 정확한 임대 관계 확인이 필요하다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 양정역(1호선)이 인접하여 높은 접근성을 자랑하며, 이는 향후 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

* 소형 평형: 전용면적 22.76㎡(약 6.89평)의 소형 평형으로, 1인 가구 및 소형 투자 목적에 적합합니다.

* 명도 용이: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없이 비교적 수월하게 명도가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력: 감정가 1억 1천 7백만원 대비 주변 시세 비교를 통해 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원입니다.

인근 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 평형의 오피스텔 실거래가 및 호가가 7천만원대 후반에서 1억원 초반대에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

특히 2026년 7월 24일 기준으로 29㎡ 타입이 8,100만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2017년 준공된 '양정역퀸즈팰리스'의 경우, 29.81㎡ 면적의 KB시세 일반가가 9,400만원 수준입니다.

따라서, 본 물건의 입지, 면적, 건축 연한, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현재 시세 및 유동화 물건임을 감안하여, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 8,190만원 ~ 9,360만원 수준에서 산정해볼 수 있습니다.

이는 낙찰가율 70~80%를 적용한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 변동 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.