나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [25] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (25)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 8층 801호

용도: 오피스텔

감정가: 120,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

건물명: 더 센텀

준공일: 2019년 03월 21일

총 층수: 10층 / 해당 층: 8층

건축구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동남측으로는 8m 내외의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

지역 지구는 준주거지역이며, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 전해용 (전 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-04

* 확정일자: 2023-10-05

* 배당신고일자: 2025-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 양정동 일대는 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 배후 주거 수요가 존재합니다.

양정역을 중심으로 한 역세권 상권이 형성되어 있어 유동인구가 꾸준하며, 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 다세대주택 및 오피스텔이 많아 소형 주거 공간에 대한 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

교통: 도시철도 1호선 양정역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 인근에 양정초등학교가 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

교육시설: 양정초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다. (주변 1km 내 초/중/고등학교 다수 위치)

주거환경: 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 채권이 유동화된 자산으로, 일반적인 경매 절차와 유사하나, 경우에 따라 채권 관련 특이사항이 추가적으로 발생할 수 있습니다. 경매 진행 시 채권자의 채권 양수도 등 추가적인 권리관계 변동 여부를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

상대보호구역: 교육환경보호에 관한 법률에 따라 학교 주변 일정 구역은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 업종 제한 등 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 본건은 오피스텔 용도로 현황 이용 중이므로 직접적인 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

임대 관계 미상: 보고서에 명시된 임차인 외에 다른 임대차 관계는 파악되지 않았습니다.

혐오시설: 인근 지역에 대한 검색 결과, 현재 해당 물건지 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산진구 양정동의 신축 오피스텔로, 소형 면적임에도 불구하고 양정역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

감정가 1억 2백만원은 해당 면적과 위치, 신축 연식 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담이 없는 점도 긍정적인 요소입니다.

유동화 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요하나, 현재까지 권리 분석상 낙찰자에게 큰 부담은 없어 보입니다.

소형 오피스텔 투자 또는 실거주 목적의 접근을 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

소형 면적(22.76㎡)으로 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합합니다.

도시철도 1호선 양정역 도보 이용 가능한 역세권 입지로 대중교통이 편리합니다.

2019년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태 및 관리 용이성이 우수합니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 관련 위험이 낮으며, 인수되는 보증금 부담이 없습니다.

감정가 1억 2백만원 대비 향후 시세 상승 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 120,000,000원이며, 이는 해당 면적(22.76㎡)과 위치, 신축 연식(2019년 준공) 등을 종합적으로 고려한 시장 가격으로 판단됩니다.

주변 유사 오피스텔의 시세를 종합적으로 고려했을 때, 현재 시세는 감정가 수준에서 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

제공된 임차인 정보를 바탕으로 추정해보면, 보증금 2천만원, 월세 35만원 수준의 임대 수익이 발생할 수 있습니다. 이는 연 약 420만원의 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

경쟁 물건이 많지 않거나, 현 시세 대비 급매로 나온다면 감정가 이상으로 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 경매 참여자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있으며, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.