나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [17] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (17)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 6층601호 (신주소: 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37)

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 6층 601호

사용승인일: 2019년 03월 21일

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 117,000,000원

토지 면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물 면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

총 토지 면적: 7.7441㎡

총 건물 면적: 22.76㎡

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주변 환경은 보통 수준임.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재함.

부산 도시철도 1호선 "양정역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

용도지역: 준주거지역

기타 제한: 상대보호구역 (교육환경보호에 관한 법률)

4. 권리분석

4.1. 채권자 및 경매 종류

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 부동산 임의경매로 진행됨.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

4.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 김도원

전입일자(사업일자): 2020-12-07

확정일자: 2020-11-27

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됨. 보증금 75,000,000원은 낙찰가에서 배당받게 되므로, 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없음.

4.4. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

본건은 권리상 인수할 부분이 없어 비교적 깔끔한 물건으로 판단됨.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

본건이 위치한 양정동 지역은 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역임.

인근에 다수의 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 있을 것으로 보임.

양정역 주변으로 상업시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

본건 건물 내 및 주변에 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

건물 자체에 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높음.

6.2. 교육시설

"양정초등학교"가 북서측 인근에 위치함.

본건은 "상대보호구역"으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 영향을 받을 수 있음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법적 제한 사항

"상대보호구역"으로 지정되어 있어, 향후 건물 용도 변경이나 신축 등에 대한 교육 당국의 관리 감독을 받을 수 있음.

7.2. 임차인 관련 리스크

본 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 과정에서 특별한 문제는 없을 것으로 예상되나, 보증금 회수 절차 등은 확인 필요함.

7.3. 기타 특이사항

"유동화물건"으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과는 다소 다른 절차나 특수성이 있을 수 있으므로 취급 시 주의가 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

권리상 인수할 부담이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됨.

양정역 인근 지역의 역세권 잠재력을 가지고 있음.

소형 오피스텔로 투자 부담이 적고, 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됨.

8.2. 시세 대비 가치

감정가 1억 1천 7백만원 대비 현 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 함.

부산진구 양정동 지역의 유사 면적 오피스텔 시세를 조사한 결과, 본 건과 유사한 조건의 물건들이 약 1억 1천 5백만원에서 1억 3천 5백만원 범위에서 거래되거나 호가가 형성되어 있음.

감정가 1억 1천 7백만원은 현재 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

9. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동에 위치한 소형 오피스텔로, 권리관계가 비교적 깨끗하여 투자 진입 장벽이 낮은 물건임.

양정역 인근의 역세권 입지에 대한 잠재력과 함께, 주변 학군으로 인한 상대보호구역 지정 등 입지적 특성을 종합적으로 고려해야 함.

유동화물건이라는 특수성을 감안하여 상세한 권리 분석 및 절차 확인이 필수적임.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

현 시세: 부산광역시 부산진구 양정동 지역의 20-25㎡ 규모 오피스텔 매매가는 약 1억 1천 5백만원 ~ 1억 3천 5백만원 수준으로 파악됨.

감정가: 1억 1천 7백만원

10.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 임차인의 대항력이 없고, 인수되는 권리가 없어 명도가 용이하며 추가 비용 발생 가능성이 낮음.

최근 시세를 고려할 때, 감정가가 시세 범위 내에 있거나 다소 낮게 책정된 것으로 보임.

따라서, 시세 수준 및 낙찰 가능성을 고려하여 1억 1천 5백만원 ~ 1억 2천 5백만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

이는 희망 수익률 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으며, 반드시 현장 방문 및 최신 시세 확인 후 최종 결정이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.