나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [4] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (4)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 2층204호

용도: 오피스텔

감정가: 114,000,000원

토지면적: 7.87㎡ (약 2.38평)

건물면적: 23.12㎡ (약 6.99평)

총 면적: 30.99㎡ (약 9.37평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준주거지역, 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률)에 해당합니다.

* 인접 도로상태: 본건 동남측으로는 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2019년 05월 23일에 접수된 하나은행의 근저당권(채권최고액 2,553,600,000원)입니다.

* 말소예정권리:

* 하나은행 근저당권 (2019-05-23, 2,553,600,000원)

* 하나은행 근저당권 (2022-12-05, 122,400,000원)

* 하나은행 근저당권 (2023-02-08, 184,800,000원)

* 임동현 주택임차권 (2024-01-31 접수, 65,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다. (물건명세서 상 소멸되지 않는 권리 없음)

* 임차인 현황:

* *: 임동현

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-27

* 확정일자: 2021-12-01

* 배당신고일자: 2024-01-31

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되며, 낙찰 후 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2.

* 주변 환경: 본건은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

* 교통: 도시철도 1호선 양정역이 도보로 이용 가능한 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 각지로의 이동이 용이합니다.

* 인근 시설: 양정초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

1.4. 생활정보

2.

* 교통: 지하철 1호선 양정역 및 다수의 버스노선 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 상업시설 및 근린생활시설이 발달해 있어 식당, 마트, 은행 등 각종 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 양정초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 유동화물건, 공동담보: 본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 채권 관계나 추가적인 권리 변동 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 관리 상태: 2019년 준공된 건물로 물리적 노후도는 크지 않으나, 공동주택 및 오피스텔의 특성상 관리 상태 및 유지보수 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 향후 개발 계획: 해당 지역의 도시계획 변경이나 대규모 개발 사업 등은 물건 가치에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 정보를 사전에 파악하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 부산진구 양정동의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보라는 점은 거래 과정에서 주의 깊은 확인이 요구됩니다. 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 활용하기에 적합한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 우수한 교통 접근성: 지하철 1호선 양정역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 주거/상업 환경: 학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 안정적인 주거 환경을 제공하며, 상권 또한 비교적 발달되어 있습니다.

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 말소될 예정이므로, 법적 하자 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

본 물건의 감정가는 114,000,000원이며, 총 면적은 약 9.37평입니다.

감정가 기준 평당가는 약 12,166,490원 수준입니다.

현 시세 분석 결과, 유사 물건의 최근 거래가 및 임대수익률 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 실제 가치는 감정가와 비슷하거나 다소 높을 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정되며, 법원 경매의 특성상 경쟁 구도 및 입찰자의 투자 성향에 따라 변동될 수 있습니다.

본건의 권리상 문제가 없고 입지 조건이 양호하다는 점을 감안할 때, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 114,000,000원 ~ 125,400,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 현장 조사를 통해 주변 실거래가, 임대 현황, 건물 관리 상태 등을 추가로 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.