나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [2] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경6174 (2)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 2층202호

1.3. 건물명

더 센텀

1.4. 용도

오피스텔

1.5. 감정가

115,000,000원

1.6. 면적

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 특이사항

유동화물건, 공동담보

1.11. 건물 구조 및 이용 현황

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 202호

공부상 업무시설(오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주변 환경은 보통임 [cite: provided text].

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편임 [cite: provided text]. "양정역"은 도보 이용이 가능한 거리에 위치함.

2.3. 주변 도로상태

본 건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함 [cite: provided text].

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률> [cite: provided text].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 05월 23일 접수된 하나은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 접수된 하나은행 근저당권(을1, 을2, 을3), 주택임차권(을5, 을4), 임의경매개시결정(갑4) 등은 모두 말소 예정입니다. 소유권보존(갑1) 및 소유권이전2번신탁등기말소(갑3) 관련 등기사항이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 [cite: provided text].

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박선영

보증금: 20,000,000원, 차임: 300,000원

전입일자: 2019-05-03, 확정일자: 2019-04-12, 배당신고일자: 2024-07-25

대항력: 없음

비고: 말소 예정

* 임차인: 탁현지

보증금: 68,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2024-06-12, 확정일자: 2024-06-13, 배당신고일자: 2025-02-04

대항력: 없음

비고: 말소 예정

총 인수 보증금 합계: 0원 [cite: provided text].

3.5. 등기부채권 총액

2,948,800,000원

4. 상권분석

4.1. 상업 시설

"양정역" 인근에 위치하여 근린생활시설이 분포하고 있으며, 이는 기본적인 상업 기능을 유지하고 있음을 시사합니다.

4.2. 배후 수요

주변에 다세대주택 및 오피스텔 거주자들이 주된 배후 수요를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"GS더프레시 부산양정역점" 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

"양정초등학교"가 북서측 인근에 위치하며, 준주거지역 내 상대보호구역으로 지정되어 있습니다 [cite: provided text].

5.3. 교통

도시철도 1호선 "양정역" 역세권이며, 인근 버스정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 채권의 유동화 과정에서 발생한 특수성이 있을 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다 [cite: provided text].

6.2. 공동 담보

공동 담보 물건으로, 본 건 외 다른 부동산도 공동 담보로 묶여 있을 수 있어, 해당 물건의 경매 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다 [cite: provided text].

6.3. 건물 노후도

2017년 준공된 건물로, 신축 건물은 아니기에 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 주변 환경

검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 환경을 보입니다 [cite: search results].

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치한 "더 센텀" 오피스텔로, 도시철도 1호선 "양정역" 역세권이라는 점에서 교통 편리성이 우수합니다. 주변에 학교, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 및 임대 목적으로 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 낙찰 후 인수되는 권리나 보증금 부담이 없는 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 유동화 물건 및 공동 담보 물건이라는 특수성을 고려하여 경매 진행 시 추가적인 권리관계 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

"양정역"을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 직장인 등 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

8.2. 명확한 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 해당 물건을 취득할 수 있습니다.

8.3. 소형 면적

건물면적 22.76㎡ (약 6.89평)으로 1인 가구 수요에 적합하며, 소액 투자 대상으로서 매력적입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 유사한 면적대의 오피스텔(예: 양정역퀸즈팰리스, 약 29.81㎡ 전용면적)의 경우, 최근 실거래가는 약 81,000,000원 수준이며, KB시세 일반가는 약 94,000,000원으로 파악됩니다. 본 건의 감정가는 115,000,000원으로, 최근 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 없는 점을 고려하고, 현재 시세 수준을 반영할 때, 경쟁 입찰 상황 및 현장 실사 결과에 따라 변동이 있을 수 있으나, 보수적인 관점에서 시세 수준을 고려한 예상 입찰가는 약 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 감정가 115,000,000원을 상회하는 입찰은 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.