나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [18] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 부산진구 양정동 359-17, 더 센텀 6층 602호

1.2. 건물 정보

건물명: 더 센텀

용도: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일: 2019년 3월 21일

1.3. 면적 및 토지이용

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물면적(전용면적): 22.76㎡ (약 6.88평)

토지/건물 일괄매각

1.4. 매각 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (18)

감정가: 117,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

부산 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존등기: 2019년 4월 18일 (소양원)

신탁재산 귀속 등기 말소: 2019년 5월 23일 (소양원)

근저당 (하나은행): 2019년 5월 23일 접수, 2,553,600,000원 (말소기준권리)

근저당 (하나은행): 2022년 12월 5일 접수, 122,400,000원 (말소)

근저당 (하나은행): 2023년 2월 8일 접수, 184,800,000원 (말소)

임의경매 개시결정 (하나은행): 2024년 12월 12일 접수, 2,405,761,439원 (말소)

주택임차권 (김혜림): 2025년 2월 18일 접수, 68,000,000원 (말소)

3.2. 말소기준권리

을1, 근저당권, 하나은행, 2019년 5월 23일 접수분입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 낙찰자는 모든 권리를 말소하고 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 2,928,800,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 김혜림

* 보증금: 68,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 17일

* 확정일자: 2021년 11월 18일 (입력된 정보 기준)

* 배당신고일자: 2025년 1월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건축물 현황

건축물대장상 해당 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물이며, 총 38세대로 구성되어 있습니다.

주용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

총 연면적은 1,328.43㎡(약 401.88평)입니다.

4.2. 주변 상권 특징

본 건이 속한 양정동 지역은 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 유동인구와 배후수요를 확보하기에 유리한 환경입니다. 부산진구 일대는 대규모 재개발 사업들이 활발히 추진되고 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

"양정초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

본 물건은 교육환경보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당합니다.

5.3. 주차 시설

건물 내 기계식 주차 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 공동담보 물건의 경우, 다른 담보 물건의 경매 진행 또는 처분 여부가 본 물건의 최종 매각 가격에 영향을 미칠 수 있으므로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타

임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있으나, 등기부상 임차인(김혜림)은 대항력이 없으며 관련 권리 또한 말소 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 주변에 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산진구 양정동의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔입니다. 2019년에 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태이며, 양정역을 통한 편리한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리사항은 없으며, 모든 부담은 말소될 예정입니다. 공동담보물건이라는 특이사항은 있으나, 현재 제시된 정보상으로는 낙찰 이후 권리행사에 문제는 없을 것으로 보입니다. 주변 개발 상황 및 임대 수요를 고려할 때 안정적인 투자 또는 실거주 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 양정역 도보권 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

* 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리비 부담 및 가치 하락 우려 적음.

* 감정가가 현재 시세보다 낮게 형성되어 있을 가능성이 있어 시세 차익 기대.

* 준주거지역에 위치하여 주변 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건은 전용면적 22.76㎡ (약 6.88평)의 소형 오피스텔입니다.

부산진구 양정동 일대의 유사 면적 오피스텔 시세는 2026년 기준 약 1억 3천만원에서 1억 4천만원대로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 특히, 2019년에 준공된 '더 센텀'과 같은 건물은 비교적 최신 건물로, 유사 면적의 경우 1억 3천만원 이상의 호가를 보이고 있습니다. 본 건의 감정가는 117,000,000원으로, 이는 현재 시장가보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금은 0원이므로, 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정하였습니다.

보수적인 관점에서 감정가 대비 소폭 상승한 125,000,000원에서, 시세 반영 시 135,000,000원 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

경쟁 상황 및 입찰자의 자금 계획에 따라 달라질 수 있으나, 128,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.