나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [16] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (16)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17, 더 센텀 5층 504호 (신주소: 부산광역시 부산진구 동평로397번길 37)

용도: 오피스텔

건물 총 층수: 10층 중 5층

전용 면적: 23.12㎡ (약 7.00평)

대지권 면적: 7.87㎡ (약 2.38평)

감정가: 116,000,000원

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치함.

* 주변환경: 부근은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주변 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 10층 건물 내 5층 504호.

* 마감: 외벽은 저층부 일부 석재 및 스톤코트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 데코타일 등으로 마감됨. 창호는 하이삿시 이중창임.

* 이용 상태: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

* 설비: 위생 및 급배수, 화재탐지 및 경보, 소방용 방수, CCTV, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 토지: 주변 토지와 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임. 동남측으로 8m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 준주거지역, 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률).

* 공부와의 차이: 없음.

4. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/확정일자: 2024-01-23

* 배당신고일자: 2025-04-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 임차인 관련 인수 부담은 없음.

5. 상권 및 생활정보

* 상권: 본건이 위치한 양정동 일대는 주거용 오피스텔과 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 밀집 지역에 속함. 양정역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달되어 있음.

* 편의시설: 인근에 양정초등학교 등 교육시설과 각종 상업시설, 병원, 은행 등이 있어 생활 편의성이 양호함.

* 주변 시설: 양정역(1호선) 이용이 용이하며, 다양한 버스 노선을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 채권 양도 과정에서 일부 절차적 복잡성이 발생할 수 있으나, 본 건은 임의경매로 진행되어 명확한 절차를 따름.

* 주변 환경: 주변이 주거용 오피스텔과 다세대주택 밀집 지역이므로, 소음, 주차 등 생활 관련 민원이 발생할 가능성은 존재함.

* 임대 수요: 양정역 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 기대되나, 금리 변동, 경기 상황 등에 따라 공실률이 영향을 받을 수 있음.

* 혐오시설: 현장 조사 및 자료 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 양정역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 직장인 및 학생들의 선호도가 높음.

* 생활 편의성: 교육, 상업, 교통 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 수익 모두에 적합함.

* 신축급 오피스텔: 2019년 사용 승인된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있음.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력이 없어 인수되는 권리 및 보증금이 없는 명확한 권리 상태임.

8. 종합 의견

본건 부산지방법원 2024타경6174 (16) 물건은 부산진구 양정동의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 전용면적 23.12㎡(약 7평)의 소형 평형임. 주변 편의시설 및 교통망이 우수하며, 권리관계가 깨끗하여 투자 및 실거주 모두 매력적인 물건으로 판단됨. 감정가는 116,000,000원으로, 유사 물건의 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 보임. 유동화 물건이라는 점은 확인되었으나, 일반적인 임의경매 절차에 따라 진행되므로 큰 문제는 없을 것으로 사료됨.

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

* 시세 분석:

* 본 건의 감정가는 116,000,000원으로, 이는 전용면적 23.12㎡(약 7평) 기준 약 501만원/㎡ 수준임.

* 인근 유사 오피스텔의 매매 시세를 조사한 결과, 최근 거래 사례 및 호가는 전용면적 기준 약 430만원/㎡ ~ 560만원/㎡ 범위로 확인됨.

* 따라서 본 건의 감정가는 현재 시세 범위를 적절히 반영하고 있는 것으로 평가됨.

* 임대 수익률을 고려할 때, 보증금 300만원에 월세 40만원 수준이라면 연 5% 이상의 수익률도 기대해볼 수 있음.

* 예상 입찰가:

* 본 건은 대항력 있는 임차인이 없고, 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없음.

* 감정가(116,000,000원)를 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 낙찰가율 85% ~ 95%를 예상해 볼 수 있음.

* 따라서, 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

* 현장 조사 및 유사 물건의 실제 경쟁률을 추가로 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함. 본 보고서상 최적의 시작 입찰가는 약 105,000,000원 수준으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.