나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6174 [10] 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 등이 소재하는 바 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 37개호로서
* 외벽 : 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감.
* 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
* 바닥 : 데코타일 등 마감.
* 창호 : 하이삿시 이중창임.

이용상태

공부상 업부시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 일층 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 토지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 개설된 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경6174 (10)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 359-17 더 센텀 4층 402호

용도: 오피스텔

감정가: 117,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물면적: 22.76㎡ (약 6.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치하며, "양정초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 편리한 편으로, 인근에 시내버스정류장이 있으며 부산 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 차량 출입도 용이하며, 동남측으로 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2019년 5월 23일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다. 등기부등본상 소유권보존은 2019년 4월 18일 소양원 명의로 되어 있으며, 이후 여러 차례의 근저당권 설정 및 말소, 신탁등기말소 등이 등기되었습니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권: 소양원

* 근저당권:

* 하나은행 (2019-05-23, 금 2,553,600,000원) - 말소기준권리

* 하나은행 (2022-12-05, 금 122,400,000원) - 말소

* 하나은행 (2023-02-08, 금 184,800,000원) - 말소

* 하나은행 (2024-04-19, 2,405,761,439원) - 임의경매개시결정, 말소

모든 근저당권은 본 경매 절차로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 남지호

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-09

* 확정일자: 2021-03-25

* 배당신고일자: 2024-04-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

종합적으로 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 부산진구 양정동은 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 양정역을 중심으로 상권이 발달해 있습니다. 주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 전통시장인 양정시장도 가까이 있어 지역 주민들의 생활 편의를 높여주고 있습니다. 또한, 인근에는 동의대학교 캠퍼스가 위치하여 학생들을 포함한 유동인구가 있는 지역입니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 10층 건물로, 본 물건은 4층 402호입니다. 외벽은 저층 일부 석재 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지, 타일 등, 바닥은 데코타일 등으로 마감되어 있습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소방용 방수시설, CCTV, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 "공동담보", "유동화물건"이라는 특이사항이 있습니다. 공동담보는 여러 부동산이 하나의 채무를 담보하고 있는 경우를 의미하며, 유동화 물건은 자산유동화증권(ABS) 등으로 발행되어 거래된 자산을 의미합니다. 이러한 물건은 일반 물건에 비해 권리관계가 다소 복잡할 수 있으나, 제공된 정보상으로는 모든 권리가 말소되거나 인수 부담이 없는 것으로 나타나 실제 경매 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 상세한 권리관계 확인 및 조사 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산진구 양정동에 위치한 본 오피스텔(더 센텀)은 역세권 입지에 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 자체도 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 경매 절차상 인수해야 할 권리나 임차인 관련 부담이 없어 권리관계가 명확합니다. 소형 면적으로 1~2인 가구의 주거용 또는 소규모 업무용으로 활용하기 적합하며, 주변 시세를 고려할 때 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 지하철 1호선 양정역 초역세권으로 뛰어난 교통 요지.

* 주변 상권 발달 및 편의시설 이용 용이 (양정시장, 마트, 병원 등).

* 건물 내 기본 설비(승강기, 주차, 난방 등)가 잘 갖추어져 있음.

* 말소기준권리 외 모든 권리(근저당, 임차권 등)가 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

* 임차인이 대항력이 없어 명도에 용이하며, 인수 보증금 없음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 117,000,000원입니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 시세 자료를 종합적으로 검토한 결과, 본 물건과 유사한 크기의 오피스텔이 부산 양정동 일대에서 약 1억 1천만 원에서 1억 3천만 원 내외에서 거래되거나 호가가 형성되는 것을 확인할 수 있습니다. 특히, 최근 실거래가 정보에서 23㎡ 규모의 오피스텔 매매가가 1억 1천만 원대를 기록한 사례도 있습니다.

본건은 권리 인수 부담이 없고 입지가 양호하나, 건물 자체에 대한 직접적인 시세 자료가 제한적이므로 감정가 및 주변 시세를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 권리 분석 결과를 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 약 110,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가 대비 소폭 낮은 수준으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 투자 수익을 기대할 수 있는 가격대입니다. 다만, 최종 입찰가는 경매 당일의 현장 분위기, 입찰 참여자 수, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.